Apartamento em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires
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Apartamento T4 com 86 m² em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 206 249 €, 22,2% abaixo do preço pedido. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 86 m², no 3º andar, certificado energético F. Localizado freguesia de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento apresenta uma conversão de sótão que serve como suite, proporcionando privacidade e flexibilidade adicionais, juntamente com vistas desimpedidas e uma distribuição funcional que melhora a habitabilidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €265,000 está significativamente acima do valor justo de €206,249, com uma discrepância de €58,751 (28,5%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, limitando a sua atratividade para investidores exigentes.
Avaliação
Valor justo estimado em €206,249 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €265,000 situa-se €58,751 (28.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, Setúbal de €221,485 (€2,575/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 46/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €221,485, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €206,249 (€2,398/m²), uma diferença de €58,751 (28.5%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 1338f8 | Imóvel em análise | €265,000 | €3,081 | — | 42 | 79 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 6d52f2 | Ativo | €265,000 | €1,721 | 44.2% | 42 | 72 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 08ffc2 | Ativo | €265,000 | €2,409 | 21.8% | 45 | 72 |
| rua Gil Vicente | Ativo | €265,000 | €2,387 | 22.5% | 40 | 67 |
| rua Gil Vicente | Ativo | €265,000 | €2,944 | 4.4% | 45 | 71 |
| Mediana | €265,000 | €2,398 | 22.2% | 44 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento T4, com um preço de lista de €265,000, está atualmente sobrevalorizado em 28.5% em comparação com o seu valor justo de €206,249. Dado o rendimento bruto de 0% e uma pontuação de condição de 46/100, apresenta preocupações financeiras para o investimento em arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Embora o bairro tenha uma pontuação respeitável de 79/100, a lacuna de 28.5% entre o preço de lista e o valor justo indica que esta propriedade está sobrevalorizada a €265,000. A má condição do apartamento, avaliada em 46/100, pode desencorajar famílias em busca de espaços de vida de qualidade. Compra e manutenção Investir nesta propriedade com uma estratégia de compra e manutenção é desafiador devido ao seu rendimento bruto de 0% e ao facto de estar sobrevalorizada a €265,000, significativamente acima do valor justo de €206,249. Com uma classificação de condição de 46/100, a apreciação potencial é provavelmente limitada, dado as condições atuais do mercado.
Riscos
Risco de Dependência Económica: Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100, flutuações na economia local podem afetar os pagamentos dos inquilinos e as taxas de ocupação, apesar de a estabilidade dos inquilinos também estar nos 80/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 332 130 €
- Capital próprio necessário
- 120 130 €
- Prestação mensal
- 894 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1141 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras52 447 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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