Moradia T3, 112 m² em Aveleda, Lousada
Moradia T3 com 112 m² em Aveleda, Lousada, à venda por 314 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 210 294 €, 33% abaixo do preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, lareira e terraço.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 112 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Aveleda, concelho de Lousada, distrito de Porto. Esta propriedade possui uma cozinha exterior e uma área de churrasco bem conservadas, perfeitas para entretenimento no espaçoso jardim, aumentando o seu atractivo como casa de família.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de lista de €314,000 está €103,706 (49.3%) acima do valor justo de €210,294, indicando que a propriedade está sobrevalorizada e não é uma opção de investimento sólida com base na análise atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €210,294 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €314,000 situa-se €103,706 (49.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €314,000 face à base da zona de Aveleda, Lousada, Porto de €269,923 (€2,410/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 66/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €269,923, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €210,294 (€1,878/m²), uma diferença de €103,706 (49.3%) face ao preço pedido de €314,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aveleda · 375055 | Imóvel em análise | €314,000 | €2,804 | — | 62 | 59 |
| Aveleda · de0b51 | Ativo | €360,000 | €2,057 | 26.6% | — | 66 |
| Macieira · 82c651 | Ativo | €499,000 | €3,327 | 18.7% | — | 59 |
| Silvares, Pias, Nogueira e Alvarenga · 99f4fe | Ativo | €360,000 | €1,698 | 39.4% | 72 | 63 |
| Silvares, Pias, Nogueira e Alvarenga · ab714f | Ativo | €230,000 | €1,643 | 41.4% | 65 | 65 |
| Mediana | €360,000 | €1,878 | 33.0% | 69 | 64 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está atualmente sobrevalorizada a €314,000, com um valor justo de apenas €210,294, representando uma diferença de 49.3%. Dado o rendimento bruto de 2.9% e um índice de 59/100 para o bairro, o arrendamento a longo prazo não parece ser ideal para investidores à procura de retornos atrativos. Arrendamento familiar Apesar de estar perto de Braga com uma procura razoável, o valor justo da propriedade a €210,294 em comparação com o preço de listagem deixa-a sobrevalorizada em 49.3%. O índice de condição de 66/100 indica uma atratividade moderada, que pode não estar alinhada com as expectativas de arrendamento familiar, dado a situação atual dos preços.
Riscos
Risco de Demanda Inconsistente: Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas a 60/100, pode haver flutuações na procura de arrendamento, levando a potenciais vagas ou a uma diminuição da receita de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 364 745 €
- Capital próprio necessário
- 113 545 €
- Prestação mensal
- 1059 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -724 €
- Preço314 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 586 €
- Imposto do Selo (escritura)2512 €
- Imposto do Selo (crédito)1507 €
- Escritura, registo e banco2254 €
- Obras31 887 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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