Apartamento T1, 65 m² em Algés, Linda-a-Velha e Cruz Quebrada-Dafundo, Oeiras
Apartamento T1 com 65 m² em Algés, Linda-a-Velha e Cruz Quebrada-Dafundo, Oeiras, à venda por 410 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 353 603 €, 13,8% abaixo do preço pedido. A análise de 42 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo moderno, com vista de jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 65 m², no 3º andar, certificado energético D. Localizado freguesia de Algés, Linda-a-Velha e Cruz Quebrada-Dafundo, concelho de Oeiras, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui uma disposição espaçosa acentuada por grandes fachadas envidraçadas que oferecem vistas desobstruídas do verdejante Vale do Jamor, aumentando a sensação de tranquilidade e conexão com a natureza.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €410,000 está €56,397 (15.9%) acima do valor justo de €353,603. Esta propriedade está sobrevalorizada no mercado atual, o que pode limitar o interesse dos potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €353,603 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €410,000 situa-se €56,397 (15.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €410,000 face à base da zona de Algés, Linda-a-Velha e Cruz Quebrada-Dafundo, Oeiras, Lisbon de €322,992 (€4,969/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €322,992, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €353,603 (€5,440/m²), uma diferença de €56,397 (15.9%) face ao preço pedido de €410,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Algés, Linda-a-Velha e Cruz Quebrada-Dafundo · 3750a9 | Imóvel em análise | €410,000 | €6,308 | — | 73 | 77 |
| Carnaxide e Queijas · 834280 | Ativo | €255,000 | €5,426 | 14.0% | 70 | 79 |
| rua 1º de Maio, 11 | Ativo | €280,000 | €5,600 | 11.2% | 75 | 71 |
| Belém · 6d53fa | Ativo | €485,000 | €5,389 | 14.6% | 85 | 78 |
| Algés, Linda-a-Velha e Cruz Quebrada-Dafundo · 1908a6 | Ativo | €335,000 | €5,403 | 14.3% | 72 | 76 |
| Mediana | €307,500 | €5,415 | 14.2% | 74 | 77 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade em Algés está atualmente sobrevalorizada, com uma diferença de 15,9% em relação ao valor justo, tornando-a menos atrativa para investidores em arrendamento de longo prazo. Um rendimento bruto de 2,9% não compensa adequadamente o preço de mercado, sugerindo que a renda potencial pode não justificar o elevado custo de aquisição. Family rental Dada a sua proximidade a Lisboa e o ambiente suburbano, o apartamento pode atrair famílias, mas a precificação torna-o uma opção menos viável para arrendamentos familiares. Com um baixo rendimento bruto de 2,9% e um preço significativamente acima do valor justo, esta estratégia de investimento pode não ser financeiramente sólida. Buy-and-hold A estratégia de buy-and-hold é negativamente afetada pelo preço atual do apartamento de €410,000, que excede o valor justo de €353,603. Os retornos previstos não justificam o investimento, uma vez que a propriedade está sobrevalorizada em comparação ao seu potencial de valorização a longo prazo e à renda de arrendamento. Not ideal for: Short-term rental, Student housing, Luxury market
Riscos
Risco de turnover de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um risco moderado de turnover, o que pode levar a potenciais problemas de vacância e instabilidade na receita.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 446 770 €
- Capital próprio necessário
- 118 770 €
- Prestação mensal
- 1383 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -948 €
- Preço410 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3280 €
- Imposto do Selo (crédito)1968 €
- Escritura, registo e banco2484 €
- Obras8938 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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