Moradia T3, 100 m² em São Brás de Alportel
Moradia T3 com 100 m² em São Brás de Alportel, à venda por 469 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 309 382 €, 34% abaixo do preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vigas à vista e pés-direitos altos.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 100 m², certificado energético A+. Localizado freguesia de São Brás de Alportel, concelho de São Brás de Alportel, distrito de Faro. Esta propriedade possui amplos terraços que oferecem vistas panorâmicas do mar, aumentando o seu apelo para viver e entreter ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €469,000 excede o valor justo de €309,382 em €159,618, representando uma sobrevalorização de 51.6%. Esta disparidade indica que o imóvel não é um investimento favorável ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €309,382 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €469,000 situa-se €159,618 (51.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €469,000 face à base da zona de São Brás de Alportel, São Brás de Alportel, Faro de €241,021 (€2,410/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €241,021, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €309,382 (€3,094/m²), uma diferença de €159,618 (51.6%) face ao preço pedido de €469,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Brás de Alportel · 375105 | Imóvel em análise | €469,000 | €4,690 | — | 79 | 61 |
| São Brás de Alportel · 6a94b0 | Ativo | €750,000 | €3,555 | 24.2% | 80 | 57 |
| rua Alexandre Herculano | Ativo | €890,000 | €2,633 | 43.9% | 75 | 61 |
| São Brás de Alportel · 19080b | Ativo | €895,000 | €4,812 | 2.6% | 72 | 61 |
| São Brás de Alportel · ade6eb | Ativo | €890,000 | €2,633 | 43.9% | 80 | 70 |
| Mediana | €890,000 | €3,094 | 34.0% | 78 | 61 |
Tese de investimento
Alojamento de curto prazo O preço de listagem da propriedade de €469,000 está significativamente acima do valor justo de €309,382, indicando que está sobrevalorizada em 51,6%. Com um rendimento bruto de apenas 3,1% e diversidade de emprego limitada na área, o potencial para aluguéis de curto prazo consistentes é restringido. Compra e retenção A um preço de listagem de €469,000, esta propriedade não é um investimento atraente para compra e retenção, uma vez que o valor de mercado justo é apenas de €309,382, resultando numa diferença preocupante de 51,6%. Além disso, a pontuação do bairro de 61/100 sugere uma falta de potencial de valorização a longo prazo devido a limitações económicas subjacentes. Arrendamento a longo prazo Oferecendo um rendimento bruto de 3,1% sobre uma propriedade listada a €469,000 que está sobrevalorizada em 51,6% em comparação com seu valor justo, cria um cenário desfavorável para arrendamentos a longo prazo. A dependência da economia local no turismo reduz ainda mais a atratividade de garantir inquilinos fiáveis a longo prazo, diminuindo a viabilidade global do investimento.
Riscos
Risco de retenção inconsistente de inquilinos Os inquilinos podem não permanecer estáveis, uma vez que tanto a estabilidade económica como a estabilidade dos inquilinos têm uma pontuação de 55/100, indicando dificuldades potenciais em manter taxas de ocupação consistentes e rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 505 371 €
- Capital próprio necessário
- 130 171 €
- Prestação mensal
- 1582 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -968 €
- Preço469 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 820 €
- Imposto do Selo (escritura)3752 €
- Imposto do Selo (crédito)2251 €
- Escritura, registo e banco2626 €
- Obras2922 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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