Moradia T4, 213 m² em Ermesinde, Valongo
Moradia T4 com 213 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 305 987 €, 12,6% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 213 m², construído em 1955, certificado energético C. Localizado freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade possui uma unidade independente com acesso privado exterior, ideal para oportunidades de aluguel ou arranjos familiares alargados. Espaços Versáteis: Projetada para múltiplas configurações, a disposição acomoda diversas necessidades familiares de forma eficaz.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €350,000 está €44,013 (14.4%) acima do valor justo, avaliado em €305,987. Esta avaliação indica que a propriedade está sobrevalorizada em relação às condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €305,987 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €350,000 situa-se €44,013 (14.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €350,000 face à base da zona de Ermesinde, Valongo, Porto de €284,570 (€1,336/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 63/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €284,570, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €305,987 (€1,437/m²), uma diferença de €44,013 (14.4%) face ao preço pedido de €350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ermesinde · 375126 | Imóvel em análise | €350,000 | €1,643 | — | 59 | 62 |
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · 467f2e | Ativo | €185,000 | €651 | 60.4% | — | 73 |
| Ermesinde · 1440ce | Ativo | €110,000 | €1,183 | 28.0% | 65 | 75 |
| rua Jaime Cortesão, 125 | Ativo | €490,000 | €1,441 | 12.3% | 68 | 76 |
| Pedrouços · 438fd6 | Ativo | €547,000 | €1,432 | 12.9% | 70 | 80 |
| Mediana | €337,500 | €1,308 | 20.4% | 68 | 76 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade em Ermesinde, Valongo está atualmente sobrevalorizada a €350,000, comparando-se a um valor justo de €305,987, indicando uma diferença significativa de 14.4%. Com um rendimento bruto de apenas 4.4%, este investimento pode não proporcionar retornos adequados no mercado de aluguer de longo prazo. Family rental Posicionada numa área suburbana com crime moderado e boas escolas, esta propriedade tipicamente atrairia famílias; no entanto, o seu ponto de preço atual não se alinha com o seu valor justo de €305,987. Famílias à procura de casas para arrendar podem encontrar melhores opções, visto que o rendimento de 4.4% da propriedade sugere uma rentabilidade limitada. Buy-and-hold Dado que o valor justo da propriedade é de €305,987, o preço de pedido de €350,000 indica que está sobrevalorizada, criando uma oportunidade menos atrativa para uma estratégia de buy-and-hold. O rendimento bruto de 4.4% é modesto, o que pode dificultar a apreciação a longo prazo e o potencial de fluxo de caixa para os investidores. Not ideal for: Student housing, Luxury market
Riscos
Risco de Dependência Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 65/100 e uma estabilidade de inquilinos de 60/100, existe um risco elevado de flutuação nos níveis de rendimento que poderá impactar o potencial de receita da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 445 511 €
- Capital próprio necessário
- 165 511 €
- Prestação mensal
- 1180 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -560 €
- Preço350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 300 €
- Imposto do Selo (escritura)2800 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras73 391 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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