Moradia em Charneca de Caparica e Sobreda
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Moradia T4 com 240 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, à venda por 835 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 846 749 €, em linha com o preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e alcatifa.
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Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 240 m², certificado energético A. Localizado freguesia de Charneca de Caparica e Sobreda, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A villa inclui um jardim de inverno no sótão, aumentando o apelo da propriedade ao adicionar um espaço interior multifuncional único com luz natural.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €835,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €846,749, representando uma diferença de €11,749 ou 1,4%. Isto posiciona a propriedade ao preço justo no mercado atual. Buy-to-flip angle. A combinação de acabamentos de alta qualidade e localização desta propriedade apresenta uma sólida oportunidade para uma estratégia de buy-to-flip, visando uma revenda lucrativa num mercado competitivo. O objetivo seria aumentar o valor através de renovações menores. Buy-to-let angle. Com uma renda estimada de €1,879 por mês, o rendimento bruto é de 2,7%. Isto torna a propriedade adequada para arrendamento a longo prazo, apelando a famílias atraídas pela área da Grande Lisboa.
Avaliação
Valor justo estimado em €846,749 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €835,000 situa-se €11,749 (1.4%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €835,000 face à base da zona de Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, Setúbal de €771,019 (€3,213/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €771,019, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €846,749 (€3,528/m²), uma diferença de €11,749 (1.4%) face ao preço pedido de €835,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Charneca de Caparica e Sobreda · 800096 | Imóvel em análise | €835,000 | €3,479 | — | 75 | 69 |
| rua César de Lacerda, 15 | Ativo | €990,000 | €4,008 | 15.2% | 80 | 72 |
| rua Costa Ferreira | Ativo | €615,000 | €2,834 | 18.5% | 76 | 74 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · b328c3 | Ativo | €680,000 | €3,469 | 0.3% | 82 | 70 |
| rua Cidade de Tavira | Ativo | €749,000 | €3,045 | 12.5% | 82 | 68 |
| Mediana | €714,500 | €3,257 | 6.4% | 81 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, situada na amigável Charneca de Caparica e Sobreda, apresenta um potencial de retorno justo com um rendimento bruto de 2,7%. Dada a diversidade económica da comunidade, oferece uma opção estável para inquilinos de longo prazo. Arrendamento familiar Com o seu espaçoso layout de 240m² e características de bairro favoráveis, esta casa é bem adequada para arrendamentos familiares. Apesar da valorização da propriedade estar ao preço justo, oferece comodidades adequadas que atraem famílias em busca de estabilidade a longo prazo. Compra e manutenção Como um investimento de compra e manutenção, esta propriedade alcança um equilíbrio entre valorização justa e uma procura estável num mercado suburbano. A localização geográfica, juntamente com um rendimento atractivo de 2,7%, apoia uma valorização moderada ao longo do tempo, mantendo ao mesmo tempo o apelo para os inquilinos.
Riscos
Risco de Rotatividade de Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 55/100, existe um risco significativo de rotatividade frequente de inquilinos, o que pode resultar em períodos de vacância prolongados e custos inesperados associados à gestão da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 906 717 €
- Capital próprio necessário
- 238 717 €
- Prestação mensal
- 2816 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1933 €
- Preço835 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões50 100 €
- Imposto do Selo (escritura)6680 €
- Imposto do Selo (crédito)4008 €
- Escritura, registo e banco3504 €
- Obras7425 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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