Apartamento T2, 121 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal
Apartamento T2 com 121 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 334 238 €, 13,3% acima do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 121 m², certificado energético F. Localizado freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Este apartamento possui uma varanda acessível a partir de um dos quartos, proporcionando espaço exterior numa localização central, além de uma cozinha semi-equipada espaçosa para uma vida moderna.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €295,000 está abaixo do valor justo de €334,238, indicando uma diferença de €39,238 (11.7%). Esta condição sugere que a propriedade está subvalorizada, oferecendo uma oportunidade de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €334,238 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €295,000 situa-se €39,238 (11.7%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €295,000 face à base da zona de Setúbal (São Sebastião), Setúbal, Setúbal de €256,086 (€2,116/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €256,086, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €334,238 (€2,762/m²), uma diferença de €39,238 (11.7%) face ao preço pedido de €295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Setúbal (São Sebastião) · 800169 | Imóvel em análise | €295,000 | €2,438 | — | 75 | 48 |
| Setúbal (São Sebastião) · 5b8630 | Ativo | €295,000 | €2,682 | 10.0% | 78 | 47 |
| rua Gil Eanes | Ativo | €295,000 | €2,682 | 10.0% | 80 | 47 |
| rua Gaspar Correia, 14 | Ativo | €350,000 | €2,846 | 16.7% | 72 | 46 |
| rua Gaspar Correia | Ativo | €337,000 | €2,762 | 13.3% | 73 | 54 |
| Mediana | €316,000 | €2,722 | 11.6% | 76 | 47 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento T2 oferece uma diferença de 11,7% abaixo do valor justo de €334.238, apresentando uma potencial oportunidade para rendimentos de arrendamento a longo prazo, apesar do rendimento bruto mais baixo de 2,8%. A classificação de condição de 76/100 indica uma qualidade decente para inquilinos que procuram habitação estável numa área periférica. Compra e manutenção Com a propriedade avaliada em €295.000, a diferença de 11,7% na avaliação, combinada com a avaliação de valor justo, posiciona este apartamento como um investimento atraente para compra e manutenção, visando a valorização futura. A condição moderada de 76/100 pode atrair inquilinos a longo prazo, tornando-o um candidato adequado para retenção no portfólio.
Riscos
Alto Risco Económico O imóvel possui uma baixa classificação de estabilidade económica de 40/100, indicando um risco elevado de flutuações potenciais de rendimento e quedas de mercado.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 326 797 €
- Capital próprio necessário
- 90 797 €
- Prestação mensal
- 995 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -726 €
- Preço295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 256 €
- Imposto do Selo (escritura)2360 €
- Imposto do Selo (crédito)1416 €
- Escritura, registo e banco2208 €
- Obras14 557 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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