Apartamento T2, 104 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos
Apartamento T2 com 104 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, à venda por 375 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 317 700 €, 15,3% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 104 m², no 4º andar, construído em 1994, certificado energético C. Localizado freguesia de Matosinhos e Leça da Palmeira, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. O apartamento inclui uma casa de banho de serviço separada e possui um lugar de estacionamento privado com carregador para carros elétricos, um ativo raro nesta localização central de Matosinhos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €375,000 está significativamente acima do valor justo de €317,700, criando uma discrepância de sobrevalorização de €57,300 (18,0%). Isso sugere que a propriedade não é um investimento viável ao seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €317,700 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €375,000 situa-se €57,300 (18.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €375,000 face à base da zona de Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, Porto de €231,960 (€2,230/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €231,960, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €317,700 (€3,055/m²), uma diferença de €57,300 (18.0%) face ao preço pedido de €375,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Matosinhos e Leça da Palmeira · 8004ae | Imóvel em análise | €375,000 | €3,606 | — | 78 | 72 |
| Matosinhos e Leça da Palmeira · 261d38 | Ativo | €390,000 | €3,023 | 16.2% | 84 | 70 |
| rua Congosta do Abade S / N | Ativo | €290,000 | €2,990 | 17.1% | 76 | 67 |
| rua da Lagoa | Ativo | €339,500 | €3,086 | 14.4% | 78 | 71 |
| rua Congosta do Abade S / N | Ativo | €290,000 | €2,990 | 17.1% | 72 | 65 |
| Mediana | €314,750 | €3,007 | 16.6% | 77 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A oportunidade de investimento em Matosinhos e Leça da Palmeira está atualmente sobrevalorizada, com um valor justo de €317,700 em comparação com o preço de listagem de €375,000, indicando uma diferença de 18.0%. Embora produza um retorno bruto de 4.3%, o elevado preço de entrada pode limitar o potencial de desempenho forte em arrendamentos de longo prazo nesta localização suburbana do Porto. Comprar e manter A aquisição deste apartamento de 2 quartos como um investimento de compra e manutenção enfrenta desafios devido ao seu preço atual, que excede o valor justo em 18.0%. Apesar da condição e da pontuação do bairro serem decentes, o alto preço de compra pode dificultar a valorização ao longo do tempo num mercado imobiliário competitivo. Arrendamento familiar Esta propriedade, embora localizada numa área familiar com boas comodidades, está sobrevalorizada a €375,000, superando o valor de mercado justo em 18.0%. Embora o rendimento bruto de 4.3% possa atrair arrendatários familiares, o custo elevado pode impactar a viabilidade geral do investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica um potencial para uma maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 400 930 €
- Capital próprio necessário
- 100 930 €
- Prestação mensal
- 1275 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -517 €
- Preço375 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3000 €
- Imposto do Selo (crédito)1800 €
- Escritura, registo e banco2400 €
- Obras1430 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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