Moradia T4, 232 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto
Moradia T4 com 232 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 895 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 722 305 €, 19,3% abaixo do preço pedido. A análise de 48 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e rio. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
Explorar este imóvel
Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 232 m², construído em 1952. Localizado freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Destaques da Propriedade: Esta propriedade apresenta uma garagem espaçosa de 150 m², e o potencial para um desenvolvimento de seis andares oferece um apelo significativo de investimento no coração do Porto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €895,000 está significativamente acima do valor justo de €722,305, representando um ativo sobrevalorizado em €172,695 (23,9%). Este preço não está alinhado com as expectativas realistas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €722,305 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €895,000 situa-se €172,695 (23.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €895,000 face à base da zona de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto de €718,637 (€3,098/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 66/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €718,637, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €722,305 (€3,113/m²), uma diferença de €172,695 (23.9%) face ao preço pedido de €895,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 8004be | Imóvel em análise | €895,000 | €3,858 | — | 70 | 75 |
| rua Senhora do Porto, 628 | Ativo | €530,000 | €2,865 | 25.7% | 54 | 71 |
| rua de Nove de Abril | Ativo | €950,000 | €3,310 | 14.2% | — | 79 |
| rua Artur Neves, 397 | Ativo | €432,000 | €1,778 | 53.9% | 72 | 70 |
| rua de Santa Isabel, 72 | Ativo | €695,000 | €3,475 | 9.9% | 52 | 75 |
| Mediana | €612,500 | €3,088 | 20.0% | 54 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de listagem da propriedade de €895,000 apresenta uma diferença significativa de 23,9% em relação ao seu valor justo de €722,305, indicando que está sobrevalorizada para arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 3,4% e uma pontuação de condição de 66/100, este investimento carece do potencial de retorno para inquilinos a longo prazo que procuram habitação de qualidade numa vizinhança bem avaliada. Alojamento para estudantes Considerando o rendimento bruto de 3,4% e a avaliação de valor justo da propriedade, o preço de listagem sugere que está sobrevalorizada para uso como alojamento para estudantes. Embora a alta classificação da vizinhança indique uma procura decente, o custo excessivo pode desanimar potenciais inquilinos estudantes da área. Renovação de valor acrescentado A classificação de condição da propriedade de 66/100 implica que existe potencial para renovações de valor acrescentado; no entanto, o preço de listagem de €895,000 em relação ao valor justo de €722,305 indica que está sobrevalorizada como investimento. Quaisquer esforços de renovação precisariam melhorar significativamente a atratividade da propriedade para justificar o seu preço de mercado atual, que não está alinhado com os retornos esperados na atual conjuntura de mercado.
Riscos
Sensibilidade Económica Dada a classificação de estabilidade económica de 80, uma recessão na economia local poderia levar a um aumento das vacâncias, impactando a receita de renda global.**
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 030 606 €
- Capital próprio necessário
- 314 606 €
- Prestação mensal
- 3136 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1856 €
- Preço895 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões53 700 €
- Imposto do Selo (escritura)7160 €
- Imposto do Selo (crédito)4296 €
- Escritura, registo e banco3648 €
- Obras66 802 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
As contribuições são públicas e mostradas com o nome e função do autor. Os links publicados por utilizadores não são endossados pela Private Markets.
Inicie sessão para continuar
Por favor, inicie sessão ou crie uma conta para aceder a esta página.
Ainda não há publicações para este imóvel.
Imóveis semelhantes
Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto
Moradia | 3 qts | 0 wc | 225 m²
Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto
Moradia | 3 qts | 3 wc | 225 m² | Construído 1989
Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto
Moradia | 3 qts | 3 wc | 225 m² | Construído 1989
Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto
Moradia | 5 qts | 4 wc | 250 m² | Construído 1978
Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto
Moradia | 4 qts | 2 wc | 330 m²
Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto
Moradia | 3 qts | 4 wc | 600 m²
- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
Inicie sessão para comprar o relatório ou usar um crédito