Moradia T6, 565 m² em Cascais e Estoril, Cascais
Moradia T6 com 565 m² em Cascais e Estoril, Cascais, à venda por 14 800 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 6 102 100 €, 58,8% abaixo do preço pedido. A análise de 37 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T6 com 7 casas de banho de 565 m², construído em 2008, certificado energético C. Localizado freguesia de Cascais e Estoril, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade inclui um amplo terraço multiusos com vistas panorâmicas e privacidade, além de comodidades de alto padrão como uma adega dedicada e área de SPA com ginásio e sauna.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €14,800,000 está significativamente acima do seu valor justo de €6,102,100, representando uma sobrevalorização de €8,697,900 ou 142,5%. Esta propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €6,102,100 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €14,800,000 situa-se €8,697,900 (142.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €14,800,000 face à base da zona de Cascais e Estoril, Cascais, Lisbon de €5,241,837 (€9,278/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 89/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €5,241,837, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €6,102,100 (€10,800/m²), uma diferença de €8,697,900 (142.5%) face ao preço pedido de €14,800,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cascais e Estoril · 8004ce | Imóvel em análise | €14,800,000 | €26,195 | — | 85 | 70 |
| Cascais e Estoril · 483c4c | Ativo | €3,850,000 | €11,493 | 56.1% | 85 | 68 |
| Cascais e Estoril · 28b9f2 | Ativo | €6,950,000 | €16,014 | 38.9% | 85 | 70 |
| Cascais e Estoril · 439312 | Ativo | €3,450,000 | €12,063 | 53.9% | 80 | 71 |
| Cascais e Estoril · f14dac | Ativo | €5,500,000 | €7,463 | 71.5% | 85 | 67 |
| Mediana | €4,675,000 | €11,778 | 55.0% | 85 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dado o significativo intervalo de 142,5% entre o preço de listagem de €14.800.000 e o valor justo de €6.102.100, esta propriedade está sobrevalorizada para uma estratégia de arrendamento a longo prazo. O rendimento bruto de 0% indica que não apenas o preço é injustificável, mas também falharia em gerar fluxo de caixa positivo a longo prazo. Arrendamento familiar Uma estratégia de arrendamento familiar não seria viável, tendo em conta que a propriedade está listada por €14.800.000, excedendo substancialmente o valor justo de €6.102.100 em 142,5%. Com a acessibilidade dos inquilinos provavelmente limitada por um preço tão elevado, este investimento teria dificuldades em atrair ocupantes adequados a longo prazo. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção é prejudicada pelo preço sobrevalorizado da propriedade de €14.800.000, em comparação com um valor de mercado justo de €6.102.100, criando um intervalo de 142,5% que exemplifica uma imprudência financeira. A falta de valorização futura provável, à luz de tal custo inflacionado, levanta preocupações sobre o potencial de retornos futuros em um cenário de manutenção.
Riscos
Instabilidade Económica e de Inquilinos Com as classificações de estabilidade económica e de inquilinos em 70/100, existe um risco considerável de flutuações na estabilidade da receita devido a potenciais recessões económicas ou à rotatividade de inquilinos que afetam o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 16 136 460 €
- Capital próprio necessário
- 4 296 460 €
- Prestação mensal
- 50 302 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -71 372 €
- Preço14 800 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões1 110 000 €
- Imposto do Selo (escritura)118 400 €
- Imposto do Selo (crédito)71 040 €
- Escritura, registo e banco37 020 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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