Moradia em Rio Tinto
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Moradia T2 com 329 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 421 413 €, 68,6% acima do preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C6 (mau) e os acabamentos como Q5 (básica). Estilo tradicional português.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 329 m², construído em 1986. Localizado em rua Afonso de Albuquerque, freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade permite construção vertical até 16 metros, possibilitando o desenvolvimento de até quatro andares residenciais, maximizando o retorno do investimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €250,000 está significativamente abaixo do valor justo de €421,413, apresentando uma oportunidade uma vez que está subvalorizada em €171,413 (40.7%). A valorização da propriedade reflete o potencial de melhoria. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip poderia capitalizar sobre a desvantagem de preço significativa, permitindo a renovação e revenda a um preço superior no mercado competitivo. Com melhorias estratégicas, o objetivo seria maximizar o lucro na revenda. Buy-to-let angle. A propriedade oferece uma oportunidade de investimento buy-to-let dada a sua localização suburbana perto do Porto, atraente para alugueres familiares a longo prazo. Melhorar o interior pode aumentar o apelo para arrendatários, atendendo à constante demanda de inquilinos.
Avaliação
Valor justo estimado em €421,413 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €250,000 situa-se €171,413 (40.7%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €250,000 face à base da zona de rua Afonso de Albuquerque de €635,447 (€1,931/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 13/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €635,447, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €421,413 (€1,281/m²), uma diferença de €171,413 (40.7%) face ao preço pedido de €250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Afonso de Albuquerque | Imóvel em análise | €250,000 | €760 | — | — | 72 |
| Campanhã · 5b8751 | Ativo | €120,000 | €652 | 14.2% | — | 76 |
| rua Ourives, 350 | Ativo | €210,000 | €1,458 | 91.9% | 18 | 74 |
| Pedrouços · 62720c | Ativo | €160,000 | €1,103 | 45.2% | — | 72 |
| parque Oriental, 420 | Ativo | €285,000 | €487 | 35.9% | — | 76 |
| Mediana | €185,000 | €878 | 15.5% | 18 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Rio Tinto apresenta uma oportunidade atraente para arrendamento a longo prazo, dado o seu preço de €250,000 em comparação com um valor justo de €421,413, levando a uma diferença de 40.7%. A sua localização perto do Porto oferece acesso vantajoso a empregos e serviços, tornando-a atraente para potenciais inquilinos de longo prazo. Arrendamento familiar Com uma classificação de vizinhança de 72/100 e a espaçosa área de 329m², esta propriedade é bem adequada para famílias que procuram um ambiente suburbano perto do Porto. O valor justo de €421,413 em relação ao preço de listagem destaca o potencial de forte procura no mercado de arrendamento familiar, apesar da sua classificação de condição de 13/100. Buy-and-hold Investir nesta propriedade como uma estratégia de buy-and-hold pode resultar em uma apreciação significativa, especialmente dada a avaliação justa excedendo o preço de listagem em 40.7%. Os efeitos de transbordo urbano da localização suburbana aumentam o potencial de crescimento a longo prazo, sugerindo que manter pacientemente este ativo pode ser benéfico para ganhos de capital futuros.
Riscos
Risco de instabilidade económica e de inquilinos A propriedade tem uma pontuação de estabilidade económica moderadamente baixa de 70 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70, indicando uma vulnerabilidade potencial a flutuações de mercado e rotatividade de inquilinos que podem afetar a previsibilidade de receitas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 591 035 €
- Capital próprio necessário
- 391 035 €
- Prestação mensal
- 843 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1045 €
- Preço250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8106 €
- Imposto do Selo (escritura)2000 €
- Imposto do Selo (crédito)1200 €
- Escritura, registo e banco2100 €
- Obras327 630 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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