Apartamento em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça)
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Apartamento T1 com 47 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 255 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 215 392 €, 15,5% abaixo do preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vigas à vista.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 47 m², no 1º andar. Localizado em rua Ligeiro, freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Este apartamento possui um moderno quarto loft com um armário embutido, maximiza o armazenamento e melhora a estética espacial no coração do histórico Setúbal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €255,000 está significativamente acima do valor justo de €215,392, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada em €39,608 (18.4%).
Avaliação
Valor justo estimado em €215,392 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €255,000 situa-se €39,608 (18.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €255,000 face à base da zona de rua Ligeiro de €179,135 (€3,811/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €179,135, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €215,392 (€4,583/m²), uma diferença de €39,608 (18.4%) face ao preço pedido de €255,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Ligeiro | Imóvel em análise | €255,000 | €5,426 | — | 80 | 49 |
| travessa do Garim, 4 | Ativo | €205,000 | €4,457 | 17.9% | 70 | 49 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 144253 | Ativo | €195,000 | €3,545 | 34.7% | 80 | 48 |
| rua João Albino | Ativo | €210,000 | €3,231 | 40.5% | 74 | 56 |
| rua Gregório Lopes, 31 | Ativo | €219,000 | €4,867 | 10.3% | 72 | 58 |
| Mediana | €207,500 | €4,001 | 26.3% | 73 | 53 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento T1 em Setúbal, listado por €255,000, está 18.4% acima do seu valor justo de €215,392, sugerindo que o ativo não apresenta uma oportunidade atraente para arrendamento de longo prazo. Além disso, com um rendimento bruto de apenas 3.1% e uma pontuação de qualidade de vizinhança de 49/100, este investimento é improvável que ofereça retornos satisfatórios. Compra e manutenção Esta propriedade em Setúbal, com uma avaliação de €255,000 em relação a um valor justo de €215,392, está sobrevalorizada em 18.4%, limitando a sua atratividade para uma estratégia de compra e manutenção. Associado a uma pontuação de condição de 79/100, o imóvel carece de potencial significativo de valorização a longo prazo devido tanto ao seu preço quanto à baixa atratividade da vizinhança circundante.
Riscos
Alto Risco Económico A baixa pontuação de estabilidade económica de 35/100 indica um risco significativo de condições de mercado fluctuantes que podem prejudicar o valor da propriedade e a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 271 902 €
- Capital próprio necessário
- 67 902 €
- Prestação mensal
- 860 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -553 €
- Preço255 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8456 €
- Imposto do Selo (escritura)2040 €
- Imposto do Selo (crédito)1224 €
- Escritura, registo e banco2112 €
- Obras3070 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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