Moradia T3, 180 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto
Moradia T3 com 180 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 355 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 392 327 €, em linha com o preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q5 (básica). Com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: jardim e máquina de lavar roupa.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 180 m². Localizado freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Esta propriedade possui um jardim de 300 m² virado a oeste, oferecendo potencial para desenvolvimento ao ar livre e exposição ao sol, apesar do seu estado atual de negligência.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €355,000 está abaixo do valor justo de €392,327, posicionando-o como ao preço justo no mercado atual. Isso representa uma diferença de €37,327, ou aproximadamente 9,5%.
Avaliação
Valor justo estimado em €392,327 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €355,000 situa-se €37,327 (9.5%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €355,000 face à base da zona de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto de €627,163 (€3,484/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 16/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €627,163, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €392,327 (€2,180/m²), uma diferença de €37,327 (9.5%) face ao preço pedido de €355,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 57f909 | Imóvel em análise | €355,000 | €1,972 | — | 12 | 74 |
| rua do Gerês, 131 | Ativo | €315,000 | €2,072 | 5.1% | 19 | 80 |
| Santa Marinha e São Pedro da Afurada · ba3d6f | Ativo | €320,000 | €1,240 | 37.1% | 30 | 68 |
| rua de Justino Teixeira, 801 | Ativo | €320,000 | €2,667 | 35.2% | 15 | 76 |
| rua de Vale Formoso | Ativo | €390,000 | €728 | 63.1% | — | 84 |
| Mediana | €320,000 | €1,656 | 16.0% | 19 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O imóvel apresenta um investimento ao preço justo para arrendamento a longo prazo, dado o seu atractivo rendimento de 6.9% bruto e a proximidade das comodidades centrais do Porto. No entanto, a classificação de condição de 16/100 da propriedade pode desencorajar inquilinos potenciais, afetando a procura geral. Arrendamento familiar O tamanho e a localização da casa tornam-na adequada para arrendamentos familiares, embora a avaliação justa indique que está precificada a níveis de mercado. As famílias podem apreciar as comodidades do bairro, mas a condição do imóvel pode limitar a sua atratividade, necessitando de potenciais renovações. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como estratégia de compra e manutenção ainda pode gerar retornos satisfatórios, graças ao posicionamento de preço justo. No entanto, os investidores devem estar atentos às melhorias necessárias devido à baixa classificação de condição, o que pode afetar a valorização a longo prazo. Não é ideal para Arrendamento de curta duração, Alojamento para estudantes, Mercado de luxo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica um risco potencial de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a períodos de vacância aumentados e perda de receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 552 347 €
- Capital próprio necessário
- 268 347 €
- Prestação mensal
- 1197 €
- Rentabilidade bruta
- 4,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -288 €
- Preço355 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 700 €
- Imposto do Selo (escritura)2840 €
- Imposto do Selo (crédito)1704 €
- Escritura, registo e banco2352 €
- Obras174 750 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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