Apartamento T1, 122 m² em Avenidas Novas, Lisbon
Apartamento T1 com 122 m² em Avenidas Novas, Lisbon, à venda por 965 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 860 258 €, em linha com o preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T1 com 2 casas de banho de 122 m², no 6º andar, certificado energético A. Localizado em rua Avenidas Novas, 6, freguesia de Avenidas Novas, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui lamelas de madeira de luxo na entrada e um sistema de automação doméstica, aprimorando tanto a atratividade estética quanto a conveniência moderna.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €965,000 está €104,742 (12.2%) acima do valor justo de €860,258, indicando que a propriedade está ao preço justo, dado os seus materiais contemporâneos premium e acabamentos de designer que se adequam ao mercado de luxo.
Avaliação
Valor justo estimado em €860,258 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €965,000 situa-se €104,742 (12.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €965,000 face à base da zona de rua Avenidas Novas, 6 de €829,028 (€6,795/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €829,028, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €860,258 (€7,051/m²), uma diferença de €104,742 (12.2%) face ao preço pedido de €965,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Avenidas Novas, 6 | Imóvel em análise | €965,000 | €7,910 | — | 92 | 79 |
| rua Luciana Stegagno Picchio, 12 | Ativo | €320,000 | €7,619 | 3.7% | — | 78 |
| Alvalade · efdd98 | Ativo | €650,000 | €7,558 | 4.4% | — | 80 |
| rua Newton, 1 | Ativo | €589,000 | €6,544 | 17.3% | 55 | 90 |
| rua dos Sapadores, 113 | Ativo | €610,000 | €12,449 | 57.4% | 65 | 87 |
| Mediana | €599,500 | €7,589 | 4.1% | 60 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento T1 em Avenidas Novas apresenta um rendimento bruto de 2,3%, que reflete as condições atuais do mercado, mas não é particularmente atraente dada a avaliação do valor justo. Investir nesta propriedade para arrendamento de longo prazo pode fornecer fluxos de caixa estáveis, mas o rendimento indica uma precificação premium em comparação com os ganhos potenciais. Compra e manutenção Manter a propriedade como um investimento a longo prazo pode oferecer estabilidade de valor, especialmente dada a sua classificação de condição de 85/100 e a pontuação do bairro de 79/100. No entanto, o valor de mercado justo de €860,258 em comparação com o preço listado demonstra que a propriedade está ao preço justo, em vez de ser uma oportunidade de destaque. Mercado de luxo A natureza de alto padrão deste apartamento alinha-se bem com as tendências do mercado de luxo de Lisboa, mas a propriedade está listada por €965,000, que está em conformidade com o seu valor justo. Embora possa atrair compradores exigentes, não representa uma oportunidade de investimento excecional, dada a sua situação de preços.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 80/100 indica um ambiente robusto, mas a pontuação de estabilidade do inquilino de 75/100 sugere um risco potencial de vacância ou rotatividade, afetando a segurança do fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 039 068 €
- Capital próprio necessário
- 267 068 €
- Prestação mensal
- 3255 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2523 €
- Preço965 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões57 900 €
- Imposto do Selo (escritura)7720 €
- Imposto do Selo (crédito)4632 €
- Escritura, registo e banco3816 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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