Apartamento em Estrela
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Apartamento T5 com 170 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 875 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 929 277 €, em linha com o preço pedido. A análise de 41 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T5 com 3 casas de banho de 170 m², no 3º andar, construído em 1955, certificado energético C. Localizado em rua Domingos Sequeira, freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Uma característica significativa deste apartamento é a inclusão de duas vagas de estacionamento em edifícios vizinhos, uma conveniência rara na Lisboa urbana, juntamente com uma estação de metro que abrirá em breve nas proximidades.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €875,000 está €54,277 (5.8%) abaixo do valor justo de €929,277, indicando que a propriedade está ao preço justo no contexto atual do mercado. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra e revenda poderia ser viável, melhorando os espaços utilitários datados e aumentando significativamente o valor de revenda no mercado de luxo. Buy-to-let angle. A renda prevista de aproximadamente €2,552 por mês oferece um rendimento bruto de 3.5%, tornando-a uma opção atraente para investidores de arrendamento a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €929,277 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €875,000 situa-se €54,277 (5.8%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €875,000 face à base da zona de rua Domingos Sequeira de €887,839 (€5,223/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €887,839, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €929,277 (€5,466/m²), uma diferença de €54,277 (5.8%) face ao preço pedido de €875,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Domingos Sequeira | Imóvel em análise | €875,000 | €5,147 | — | 65 | 81 |
| Avenidas Novas · 438fcb | Ativo | €759,000 | €5,345 | 3.8% | 74 | 86 |
| Avenidas Novas · e835d4 | Ativo | €880,000 | €5,399 | 4.9% | 68 | 77 |
| rua Aviador Plácido de Abreu | Ativo | €653,000 | €5,534 | 7.5% | 80 | 90 |
| rua Guarda-Mor S / N | Ativo | €2,100,000 | €5,276 | 2.5% | 75 | 80 |
| Mediana | €819,500 | €5,372 | 4.4% | 75 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O imóvel em Estrela apresenta um rendimento moderado de 3,5%, o que é característico do mercado central de Lisboa. Tendo em conta o seu status de preço justo e a sólida classificação do bairro de 81/100, poderá atrair inquilinos fiáveis para uma renda estável a longo prazo. Compra e manutenção Com um valor justo de €929,277, a propriedade está bem posicionada como uma manutenção de longo prazo numa área desejável de Lisboa. A combinação de benefícios urbanos e uma pontuação do bairro de 81/100 sugere potencial de valorização ao longo do tempo, tornando-a uma escolha razoável para o crescimento intrínseco de um portfólio imobiliário. Mercado de luxo Embora a propriedade apresente uma ampla área de 170m² e esteja situada numa localização central, está avaliada a um prémio em comparação com o seu valor justo. A qualidade do bairro, avaliada em 81/100, apoia a sua colocação no setor de luxo, mas os potenciais investidores devem ser cautelosos quanto à suscetibilidade da sobrevalorização neste segmento de mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos adicionais relacionados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 967 136 €
- Capital próprio necessário
- 267 136 €
- Prestação mensal
- 2951 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1844 €
- Preço875 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões52 500 €
- Imposto do Selo (escritura)7000 €
- Imposto do Selo (crédito)4200 €
- Escritura, registo e banco3600 €
- Obras24 836 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (653 000 €–2 100 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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