Apartamento em Pinhal Novo
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Apartamento T2 com 60 m² em Pinhal Novo, Palmela, à venda por 225 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 191 978 €, 14,7% abaixo do preço pedido. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 60 m², no 3º andar, certificado energético E. Localizado em rua Doutor Manuel Paulo Sousa Martins, freguesia de Pinhal Novo, concelho de Palmela, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento possui piso em parquet com azulejos de estilo retro notáveis no banheiro, oferecendo uma mistura de charme vintage e espaço de vida funcional em um ambiente vibrante.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €225,000 está significativamente acima do valor justo de €191,978, representando uma discrepância de €33,022 ou 17,2%. Dada esta análise, a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €191,978 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €225,000 situa-se €33,022 (17.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €225,000 face à base da zona de rua Doutor Manuel Paulo Sousa Martins de €186,828 (€3,114/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 63/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €186,828, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €191,978 (€3,200/m²), uma diferença de €33,022 (17.2%) face ao preço pedido de €225,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Doutor Manuel Paulo Sousa Martins | Imóvel em análise | €225,000 | €3,750 | — | 55 | 52 |
| rua Manuel Maria Barbosa Du Bocage, 9D | Ativo | €249,900 | €3,288 | 12.3% | 66 | 49 |
| rua do Monte Novo, 25 | Ativo | €250,000 | €2,747 | 26.7% | 70 | 51 |
| Pinhal Novo · 4bc6a3 | Ativo | €280,000 | €3,111 | 17.0% | 65 | 48 |
| Pinhal Novo · d05a4d | Ativo | €255,000 | €3,400 | 9.3% | 65 | 54 |
| Mediana | €252,500 | €3,200 | 14.7% | 66 | 50 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dada a rentabilidade bruta de 3,6% da propriedade e as características econômicas locais influenciadas pela região industrial de Setúbal, a renda de longo prazo pode não atender a critérios de investimento atraentes. Além disso, com um grande desvio de 17,2% em relação ao seu valor justo, a propriedade permanece sobrevalorizada e pode diminuir o potencial de fluxo de caixa. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter parece menos atraente aqui, uma vez que a propriedade está sobrevalorizada a €225,000, significativamente acima do seu valor justo de €191,978. Com classificações de bairro de apenas 52/100 e uma pontuação de condição combinada de 63/100, a apreciação potencial pode não justificar o investimento inicial. Arrendamento familiar Direcionar arrendamentos familiares em um bairro com uma pontuação baixa pode apresentar desafios, especialmente porque a propriedade está atualmente listada a um preço sobrevalorizado de €225,000. Famílias potenciais podem priorizar melhores condições e amenidades; portanto, esta propriedade é improvável que seja sua primeira escolha, afetada ainda mais pelo contexto de criminalidade urbana-rural circundante.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 55/100 sugere uma maior probabilidade de rotatividade, o que pode levar a períodos de vacância mais prolongados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 256 367 €
- Capital próprio necessário
- 76 367 €
- Prestação mensal
- 759 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -440 €
- Preço225 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6356 €
- Imposto do Selo (escritura)1800 €
- Imposto do Selo (crédito)1080 €
- Escritura, registo e banco2040 €
- Obras20 092 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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