Apartamento em Matosinhos e Leça da Palmeira
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Apartamento T3 com 120 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, à venda por 370 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 325 408 €, 12,1% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 120 m², no 4º andar, construído em 1977, certificado energético C. Localizado em rua 1º de Dezembro, 419, freguesia de Matosinhos e Leça da Palmeira, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Características Notáveis: A cozinha e os banheiros premium deste apartamento são complementados por três varandas banhadas pelo sol, aumentando o seu apelo na desejável área de Matosinhos Sul.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €370,000 excede o valor justo de €325,408 em €44,592 (13,7%), indicando que está sobrevalorizada. Esta discrepância pode dificultar retornos potenciais para investidores que buscam aquisições orientadas para o valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €325,408 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €370,000 situa-se €44,592 (13.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €370,000 face à base da zona de rua 1º de Dezembro, 419 de €253,518 (€2,113/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €253,518, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €325,408 (€2,712/m²), uma diferença de €44,592 (13.7%) face ao preço pedido de €370,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua 1º de Dezembro, 419 | Imóvel em análise | €370,000 | €3,083 | — | 74 | 69 |
| rua de Francisco Oliveira Ferreira | Ativo | €415,000 | €3,242 | 5.2% | 75 | 65 |
| avenida Doutor Fernando Aroso S / N | Ativo | €380,000 | €2,533 | 17.8% | 70 | 71 |
| rua do Sobreiro, 399 | Ativo | €290,000 | €2,710 | 12.1% | 74 | 65 |
| rua Artur Luis Barbosa, 46 | Ativo | €350,000 | €2,713 | 12.0% | 70 | 67 |
| Mediana | €365,000 | €2,712 | 12.1% | 72 | 66 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de listagem atual de €370,000 reflete um prémio de 13,7% sobre o valor justo de €325,408, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de 4,5%, os retornos potenciais podem ser limitados devido ao preço elevado de compra numa área suburbana. Manter a longo prazo Comprar este apartamento ao preço listado pode não ser prudente, uma vez que está avaliado em €44,592 acima do valor justo, sugerindo um investimento sobrevalorizado. A valorização a longo prazo pode ser prejudicada pela pontuação média do bairro de 69/100 e pela classificação geral de condição de 76/100. Arrendamento para famílias Embora a propriedade possa atrair famílias, o hiato de 13,7% acima do valor justo sinaliza que está sobrevalorizada e pode não atrair inquilinos de qualidade sem ajustes nos preços de arrendamento. O contexto suburbano de Matosinhos apresenta desafios em relação à qualidade dos inquilinos, o que pode influenciar as taxas de ocupação a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 68/100 indica um risco moderado de recessões económicas afetarem a retenção de inquilinos e a viabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 408 049 €
- Capital próprio necessário
- 112 049 €
- Prestação mensal
- 1248 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -478 €
- Preço370 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 900 €
- Imposto do Selo (escritura)2960 €
- Imposto do Selo (crédito)1776 €
- Escritura, registo e banco2388 €
- Obras14 025 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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