Apartamento T2, 76 m² em Águas Livres, Amadora
Apartamento T2 com 76 m² em Águas Livres, Amadora, à venda por 299 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 261 082 €, 12,7% abaixo do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 76 m², no 2º andar, construído em 1980. Localizado em praceta Almada Negreiros, freguesia de Águas Livres, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O imóvel inclui uma arrecadação para organização adicional, e a ampla sala com uma generosa frente de janelas melhora a luz natural em todo o apartamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €299,000 está significativamente acima do valor justo de €261,082, resultando numa sobrevalorização de €37,918 (14,5%). Este alto preço de pedido não está alinhado com as métricas de avaliação do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €261,082 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €299,000 situa-se €37,918 (14.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €299,000 face à base da zona de praceta Almada Negreiros de €218,536 (€2,875/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 65/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €218,536, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €261,082 (€3,435/m²), uma diferença de €37,918 (14.5%) face ao preço pedido de €299,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praceta Almada Negreiros | Imóvel em análise | €299,000 | €3,934 | — | 60 | 78 |
| Queluz e Belas · 6d5110 | Ativo | €250,000 | €3,086 | 21.5% | 70 | 73 |
| Águas Livres · 83134a | Ativo | €280,000 | €3,500 | 11.0% | 66 | 75 |
| Queluz e Belas · 6d557a | Ativo | €250,000 | €3,205 | 18.5% | 68 | 80 |
| avenida Elias Garcia | Ativo | €292,000 | €3,435 | 12.7% | 72 | 80 |
| Mediana | €265,000 | €3,320 | 15.6% | 69 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 14,5% em relação ao seu valor justo, limitando o potencial de retornos adequados no mercado de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 4,3%, o investimento não reflete o equilíbrio risco-recompensa que os investidores normalmente procuram neste segmento. Comprar e manter Dada a diferença de avaliação, esta propriedade não apresenta uma oportunidade atrativa para uma estratégia de comprar e manter. Os custos mais elevados associados à compra inicial podem prejudicar a valorização de capital a longo prazo, especialmente num contexto suburbano com qualidade moderada de inquilinos. Arrendamento familiar Embora o bairro tenha uma classificação sólida de 78/100, o preço excessivo de 14,5% reduz o seu apelo para arrendamentos familiares num mercado competitivo. A pontuação de condição existente de 65/100 sugere que pode exigir um investimento significativo, complicando ainda mais a sua viabilidade nesta estratégia.
Riscos
Risco de Atraso Económico Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100, existe um risco moderado de que recessões económicas possam afetar a procura de inquilinos e a receita de rendas, levando a taxas de vacância potenciais superiores ao que a atual pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 poderia sugerir.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 339 939 €
- Capital próprio necessário
- 100 739 €
- Prestação mensal
- 1008 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -442 €
- Preço299 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 536 €
- Imposto do Selo (escritura)2392 €
- Imposto do Selo (crédito)1435 €
- Escritura, registo e banco2218 €
- Obras23 359 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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