Apartamento em Marrazes e Barosa
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Apartamento T3 com 151 m² em Marrazes e Barosa, Leiria, à venda por 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 256 015 €, em linha com o preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 151 m², construído em 1993, certificado energético C. Localizado freguesia de Marrazes e Barosa, concelho de Leiria, distrito de Leiria. Características Notáveis: Esta propriedade inclui varandas espaçosas com vistas da área residencial, melhorando as oportunidades de vida ao ar livre para famílias e encontros sociais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €250,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €256,015, indicando um pequeno desconto de €6,015 (2,3%). Portanto, esta propriedade é considerada ao preço justo. Buy-to-flip angle. A estratégia de buy-to-flip pode envolver pequenas renovações para aumentar a atratividade e atualizar os acabamentos, posicionando o apartamento para uma revenda lucrativa a um preço de mercado mais alto. Buy-to-let angle. Com um rendimento de aluguel estimado de €875/mês, o rendimento bruto é de 4,2%, proporcionando uma oportunidade de fluxo de caixa constante nesta área rural com amenities e perspectivas de emprego limitadas.
Avaliação
Valor justo estimado em €256,015 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €250,000 situa-se €6,015 (2.3%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €250,000 face à base da zona de Marrazes e Barosa, Leiria, Leiria de €268,335 (€1,777/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 61/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €268,335, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €256,015 (€1,695/m²), uma diferença de €6,015 (2.3%) face ao preço pedido de €250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Marrazes e Barosa · 76af45 | Imóvel em análise | €250,000 | €1,656 | — | 52 | 46 |
| Marrazes e Barosa · 9af643 | Ativo | €269,000 | €1,681 | 1.5% | 54 | 45 |
| rua Vale de Lobos, 8 | Ativo | €295,000 | €1,821 | 10.0% | 62 | 57 |
| rua Paulo VI | Ativo | €185,000 | €1,504 | 9.2% | 65 | 47 |
| rua José Diogo Oliveira Junior | Ativo | €265,000 | €1,710 | 3.3% | 70 | 56 |
| Mediana | €267,000 | €1,696 | 2.4% | 64 | 52 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade atualmente apresenta um rendimento bruto de 4,2%, o que é modesto, dado as limitadas oportunidades de emprego na região rural circundante. Embora o valor justo seja ligeiramente superior ao preço de lista em €256,015, a propriedade está ao preço justo, mas pode oferecer um potencial limitado de valorização de capital devido às restrições económicas da área. Compra e manutenção Este apartamento T3 está avaliado em €250,000, alinhando-se de perto ao seu valor justo de €256,015, indicando um panorama de investimento estável. No entanto, com uma baixa pontuação de bairro de 46/100 e uma classificação total da propriedade de 61/100, o potencial de crescimento do valor a longo prazo pode ser prejudicado pela falta de comodidades e perspetivas de emprego na área.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A baixa pontuação de estabilidade económica de 40/100 indica um risco elevado de recessões económicas afetarem os valores das propriedades e a retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 320 808 €
- Capital próprio necessário
- 120 808 €
- Prestação mensal
- 843 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -465 €
- Preço250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8106 €
- Imposto do Selo (escritura)2000 €
- Imposto do Selo (crédito)1200 €
- Escritura, registo e banco2100 €
- Obras57 402 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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