Vivenda em Moncarapacho e Fuseta
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Vivenda T3 com 227 m² em Moncarapacho e Fuseta, Olhão, à venda por 1 100 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 829 724 €, 24,6% abaixo do preço pedido. A análise de 44 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de campo, jardim, serra, piscina e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T3 com 0 casas de banho de 227 m², certificado energético C. Localizado em rua dos Murtais, freguesia de Moncarapacho e Fuseta, concelho de Olhão, distrito de Faro. Características Notáveis: Os extensos terrenos de 2 hectares da villa incluem um olival e um pomar de citrinos, aumentando o seu apelo para entusiastas da jardinagem e aqueles que procuram um estilo de vida mediterrânico imersivo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,100,000 está significativamente acima do valor justo de €834,358, resultando numa sobrevalorização de €265,642 (31.8%). Esta discrepância indica que a propriedade pode não ser um investimento sólido a preços de mercado atuais.
Avaliação
Valor justo estimado em €829,724 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,100,000 situa-se €270,276 (32.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,100,000 face à base da zona de rua dos Murtais de €692,985 (€3,053/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 72/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €692,985, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €829,724 (€3,655/m²), uma diferença de €270,276 (32.6%) face ao preço pedido de €1,100,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Murtais | Imóvel em análise | €1,100,000 | €4,846 | — | 64 | 66 |
| Moncarapacho e Fuseta · 5ecfec | Ativo | €462,000 | €3,696 | 23.7% | — | 59 |
| Moncarapacho e Fuseta · 828ff7 | Ativo | €480,000 | €3,871 | 20.1% | 68 | 56 |
| Moncarapacho e Fuseta · f14cb0 | Ativo | €530,000 | €3,655 | 24.6% | 70 | 60 |
| Moncarapacho e Fuseta · b7b7fd | Ativo | €595,000 | €3,420 | 29.4% | 75 | 59 |
| Mediana | €505,000 | €3,676 | 24.2% | 70 | 59 |
Tese de investimento
Aluguel de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada, com um preço de listagem de €1,100,000 que excede significativamente o seu valor justo de €834,358. Com um baixo rendimento bruto de 1,7%, este investimento provavelmente não atenderá às expectativas financeiras para uma renda sustentável. Aluguel de curto prazo para férias Dado o gap de 31,8% em relação ao valor justo da propriedade, considera-se que está sobrevalorizada, impactando assim os retornos potenciais no mercado de aluguel de curto prazo. Embora a localização beneficie do turismo, o alto custo de aquisição limita a lucratividade para alugueres de férias. Compra e manutenção O preço atual de €1,100,000 sugere um desalinhamento em relação ao seu valor justo de €834,358, resultando em um gap de 31,8% que indica sobrevalorização. O fraco rendimento de 1,7% da propriedade complica ainda mais o caso para uma estratégia de compra e manutenção, uma vez que a apreciação do capital a longo prazo é questionável nestas circunstâncias.
Riscos
Instabilidade Económica e de Inquilinos As baixas pontuações de 65/100 tanto na estabilidade económica como na estabilidade dos inquilinos indicam um risco potencial de flutuações na receita de aluguer e na rotatividade de inquilinos, afetando a rentabilidade geral da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 225 577 €
- Capital próprio necessário
- 345 577 €
- Prestação mensal
- 3710 €
- Rentabilidade bruta
- 1,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3372 €
- Preço1 100 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões66 000 €
- Imposto do Selo (escritura)8800 €
- Imposto do Selo (crédito)5280 €
- Escritura, registo e banco4140 €
- Obras41 357 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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