Vivenda T4, 300 m² em Silveira, Torres Vedras
Vivenda T4 com 300 m² em Silveira, Torres Vedras, à venda por 780 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 673 751 €, 13,6% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 2,8%. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T4 de 300 m², com 4 casas de banho, ano de construção 2025, classe energética A. Localização: rua das Portelinhas, 4 · freguesia: Silveira · concelho: Torres Vedras · distrito: Lisbon. As vistas panorâmicas sobre o mar acompanham uma piscina privada, enquanto a escadaria suspensa em consola apresenta guardas de vidro.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 780 000 € está acima do valor justo de 674 000 €. A diferença é de 106 000 € (13,6% de desvalorização face ao preço pedido). A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 823 840 €peso 68%80 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 570 575 €peso 32%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Margens de prudência
- −59 344 €−8,1%a partir de 733 095 €
- Valor justo
- 673 751 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 784 343 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
Modelo de transações: Utiliza preços de venda registados em Silveira: 80 transações nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. Modelo de anúncios ajustado: Utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Combinação: O valor justo resulta da ponderação do Modelo de transações em 70% e do Modelo de anúncios ajustado em 30%. Ajustamento conservador: A leitura mais conservadora da área coloca o valor justo 8,1% abaixo da estimativa central de 733 000 €. Resultado e confiança: O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo. O valor justo é 106 000 € (13,6%) inferior ao preço pedido — 13,6% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 784 000 €; o preço pedido de 780 000 € está 4000 € abaixo deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 2,8% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
A moradia T4 com 300 m² em Silveira, Torres Vedras, está anunciada por 780 000 €, acima do valor justo de 674 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 106 000 € (13,6%) inferior ao preço pedido — 13,6% de desvalorização face ao preço pedido. O estado, classificado em 88/100, é um fator positivo, enquanto a classificação do bairro, de 50/100, e a rentabilidade bruta de 2,8% merecem ponderação; a confiança na avaliação é baixa.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e dos inquilinos As pontuações de 50/100 na estabilidade económica e na estabilidade dos inquilinos indicam estabilidade moderada e podem limitar a confiança na resiliência do imóvel. Divergência entre anúncios Os anúncios do imóvel são divergentes, pelo que a informação disponível sobre o imóvel é inconsistente. Incerteza do valor justo O valor justo é de 674 000 € e tem confiança baixa; a referência do município está sob revisão face ao INE, e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota CConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 840 156 €
- Capital próprio necessário
- 216 156 €
- Prestação mensal
- 2631 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3252 €
- Preço780 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões46 800 €
- Imposto do Selo (escritura)6240 €
- Imposto do Selo (crédito)3744 €
- Escritura, registo e banco3372 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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