Apartamento em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde
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Apartamento T2 com 117 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, à venda por 600 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 391 660 €, 34,7% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e alcatifa.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 117 m², no 2º andar, certificado energético C. Localizado freguesia de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento beneficia de excecionais vistas para o mar e está inserido num pequeno prédio com apenas três unidades, garantindo tanto privacidade como exclusividade numa zona vibrante.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €600,000 está significativamente acima do valor justo de €391,660, representando um excesso de €208,340 (53.2%). Esta propriedade está sobrevalorizada e não apresenta uma oportunidade de investimento favorável a este preço de listagem.
Avaliação
Valor justo estimado em €391,660 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €600,000 situa-se €208,340 (53.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €600,000 face à base da zona de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, Porto de €296,509 (€2,534/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €296,509, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €391,660 (€3,348/m²), uma diferença de €208,340 (53.2%) face ao preço pedido de €600,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · 8ee3e6 | Imóvel em análise | €600,000 | €5,128 | — | 78 | 71 |
| avenida do Bessa, 191 | Ativo | €475,000 | €3,417 | 33.4% | 70 | 70 |
| rua da Cruz de Pau, 295 | Ativo | €295,000 | €3,278 | 36.1% | 88 | 72 |
| avenida Dom Afonso Henriques | Ativo | €385,000 | €3,263 | 36.4% | 76 | 70 |
| rua de Alfredo Keil | Ativo | €430,000 | €4,057 | 20.9% | 75 | 77 |
| Mediana | €407,500 | €3,348 | 34.7% | 76 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Aldoar está sobrevalorizado a €600.000, excedendo significativamente o seu valor justo de €391.660, resultando numa diferença de 53,2%. Com um rendimento bruto de apenas 3,7%, pode não gerar renda de arrendamento suficiente em relação ao seu elevado preço de compra. Arrendamento familiar Embora a propriedade ofereça uma boa classificação de condição de 80/100, o seu preço de listagem ultrapassa em muito o valor justo, indicando que pode não ser uma opção ideal para famílias. Com uma forte ênfase nas características suburbanas, a natureza sobrevalorizada deste apartamento pode desencorajar potenciais inquilinos a longo prazo em busca de acessibilidade. Buy-and-hold Investir nesta propriedade como uma estratégia de buy-and-hold é arriscado, dado o seu preço de listagem atual de €600.000, que é 53,2% superior ao valor justo avaliado. O baixo rendimento bruto de 3,7% sugere ainda que o apartamento não está posicionado para oferecer retornos a longo prazo atrativos para os investidores, dada a sua condição sobrevalorizada.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade, o que pode resultar em períodos de vacância aumentados e potencial perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 652 758 €
- Capital próprio necessário
- 172 758 €
- Prestação mensal
- 2024 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1034 €
- Preço600 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões35 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4800 €
- Imposto do Selo (crédito)2880 €
- Escritura, registo e banco2940 €
- Obras6838 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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