Apartamento em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde
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Apartamento T2 com 117 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, à venda por 620 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 642 170 €, em linha com o preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 117 m², construído em 1981, certificado energético C. Localizado em rua Monsenhor Manuel Marinho, 46, freguesia de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento inclui duas varandas que melhoram a vida ao ar livre e oferecem um espaço sereno para desfrutar da tranquilidade da área, além da proximidade de mercados e praias renomados.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €620,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €642,170, representando uma discrepância menor de €22,170 (3,5%). Isso posiciona a propriedade como ao preço justo dentro do mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €642,170 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €620,000 situa-se €22,170 (3.5%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €620,000 face à base da zona de rua Monsenhor Manuel Marinho, 46 de €548,374 (€4,687/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €548,374, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €642,170 (€5,489/m²), uma diferença de €22,170 (3.5%) face ao preço pedido de €620,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Monsenhor Manuel Marinho, 46 | Imóvel em análise | €620,000 | €5,299 | — | 75 | 76 |
| avenida do Bessa | Ativo | €465,000 | €4,559 | 14.0% | 75 | 74 |
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · f5ebcd | Ativo | €620,000 | €5,849 | 10.4% | 78 | 65 |
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · 828fac | Ativo | €600,000 | €5,128 | 3.2% | 85 | 71 |
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · 467fc4 | Ativo | €620,000 | €5,849 | 10.4% | 84 | 69 |
| Mediana | €610,000 | €5,489 | 3.6% | 81 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade oferece um rendimento bruto de 3,6%, alinhando-se favoravelmente com o atual mercado de arrendamento no Porto. Com a classificação do bairro a 76/100, apresenta uma qualidade de inquilino aceitável, tornando-a uma opção viável para arrendamento a longo prazo. Compra e manutenção Dada a sua situação de avaliação justa e as boas comodidades do bairro, esta propriedade serve como um investimento razoável para uma estratégia de compra e manutenção. A sua classificação de condição de 78/100 indica que está bem mantida, apoiando uma apreciação estável ao longo do tempo. Arrendamento familiar A propriedade é bem adequada para famílias, com áreas de estar espaçosas e acesso a comodidades urbanas que melhoram a qualidade de vida. A classificação do bairro sugere que a área é atrativa para inquilinos familiares, consolidando ainda mais o seu potencial no mercado de arrendamento familiar.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A elevada rotatividade de inquilinos pode interromper o fluxo de caixa, uma vez que uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica uma probabilidade moderada de vacâncias e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 677 074 €
- Capital próprio necessário
- 181 074 €
- Prestação mensal
- 2091 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1107 €
- Preço620 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões36 900 €
- Imposto do Selo (escritura)4960 €
- Imposto do Selo (crédito)2976 €
- Escritura, registo e banco2988 €
- Obras9250 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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