Moradia em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias
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Moradia T4 com 293 m² em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras, à venda por 1 300 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 119 767 €, 13,9% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4%. A análise de 41 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, aquecimento central e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T4 de 293 m², com 4 casas de banho, ano de construção 2007, classe energética C. Localização: rua dos Lilazes, 8 · freguesia: Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias · concelho: Oeiras · distrito: Lisbon. O piso inferior ao nível do jardim inclui um quarto, uma sala/escritório, garagem e arrecadação; o jardim dispõe de piscina privada e deck de madeira.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 1 300 000 € está acima do valor justo de 1 120 000 €; a diferença é de 180 000 € (13,9%) — 13,9% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 1 205 971 €peso 68%37 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 954 330 €peso 32%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 1 119 767 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 1 303 570 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 37 vendas registadas em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível dos preços de venda. O valor justo resulta de uma combinação ponderada dos modelos: 70% do Modelo de transações e 30% do Modelo de anúncios ajustado. Não foram aplicados ajustes conservadores relativos à área, à composição das áreas não habitáveis ou ao custo de correção. O valor justo é 1 120 000 €; com um preço pedido de 1 300 000 €, o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 180 000 € (13,9%) inferior ao preço pedido — 13,9% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa; não existem dados de microlocalização de transações para este endereço e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 1 310 000 €; o preço pedido de 1 300 000 € está 10 000 € abaixo deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O imóvel T4, com 293 m², situa-se em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras, mas o preço pedido de 1 300 000 € está acima do valor justo de 1 120 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com uma desvalorização de 180 000 € (13,9%) face ao preço pedido. O estado, com uma pontuação de 79/100, é um aspeto positivo, enquanto a pontuação do bairro de 50/100 e a confiança baixa aconselham prudência; a rentabilidade bruta indicada é de 4%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e dos inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, indicando estabilidade moderada e potencial exposição à instabilidade em qualquer uma destas áreas. Risco de qualidade dos dados A verificação da qualidade dos dados está marcada como REVIEW porque os anúncios do imóvel divergem, pelo que a informação sobre o imóvel é inconsistente. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 1 120 000 € com confiança baixa, e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota DConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 441 422 €
- Capital próprio necessário
- 401 422 €
- Prestação mensal
- 4385 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2789 €
- Preço1 300 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões97 500 €
- Imposto do Selo (escritura)10 400 €
- Imposto do Selo (crédito)6240 €
- Escritura, registo e banco4620 €
- Obras22 662 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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