Apartamento T2, 164 m² em Cascais e Estoril, Cascais
Apartamento T2 com 164 m² em Cascais e Estoril, Cascais, à venda por 1 050 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 751 763 €, 28,4% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,6%. A análise de 47 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim, serra, piscina e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 de 164 m², com 2 casas de banho, no 5.º andar, ano de construção 1988, classe energética E. Localização: rua Perdizes, 284 · freguesia: Cascais e Estoril · concelho: Cascais · distrito: Lisbon. A penthouse oferece vistas panorâmicas sobre o oceano, um terraço virado a oeste e um mezanino com escada em espiral.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 1 050 000 € está 298 000 € (28,4%) acima do valor justo de 752 000 € — 28,4% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 667 692 €peso 56%270 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 873 124 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 751 763 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 811 664 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 270 vendas registadas em Cascais e Estoril nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. O valor justo resulta da ponderação destes modelos: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Não foi aplicado nenhum ajuste conservador. O valor justo é 752 000 €, face ao preço pedido de 1 050 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 298 000 € (28,4%) inferior ao preço pedido — 28,4% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 812 000 €; o preço pedido de 1 050 000 € está 238 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,6% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 23% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
O apartamento T2, com 164 m², em Cascais e Estoril está anunciado por 1 050 000 €, acima do valor justo de 752 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 298 000 € (28,4%) inferior ao preço pedido — 28,4% de desvalorização face ao preço pedido. O estado tem uma classificação de 77/100, enquanto a classificação do bairro é de 50/100; a rentabilidade bruta é de 4,6%. A confiança na avaliação é baixa, pelo que estes dados justificam cautela ao ponderar o preço pedido face ao estado e à localização do imóvel.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e dos inquilinos As pontuações de estabilidade económica e dos inquilinos são ambas 50/100, o que oferece garantias limitadas quanto à estabilidade do contexto económico e dos inquilinos. Anúncios divergentes sobre o imóvel A revisão da qualidade dos dados concluiu que os anúncios deste imóvel são divergentes, pelo que a informação disponível é inconsistente. Baixa confiança no valor justo O valor justo é 752 000 € e tem confiança baixa; a referência do município está em revisão face ao INE, a área indicada no anúncio corresponde a uma divisão e não ao imóvel, e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota FConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 148 447 €
- Capital próprio necessário
- 308 447 €
- Prestação mensal
- 3569 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2520 €
- Preço1 050 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões63 000 €
- Imposto do Selo (escritura)8400 €
- Imposto do Selo (crédito)5040 €
- Escritura, registo e banco4020 €
- Obras17 987 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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