Apartamento em Arroios
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Apartamento T5 com 112 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 600 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 449 812 €, 25% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,2%. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e elevador.
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Visão geral
Apartamento T5 de 112 m², com 1 casa de banho, no 4.º andar, classe energética D. Localização: freguesia: Arroios · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. O imóvel destaca-se pelos medalhões ornamentados em estuque nos tetos e pelos tetos altos, mas apresenta paredes danificadas nos quartos, armários de cozinha e degraus de mármore da entrada desgastados e tinta descascada na fachada cor-de-rosa; está arrendado até 2028.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 600 000 € está 150 000 € acima do valor justo de 450 000 € — 25,0% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 468 642 €peso 56%101 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 612 656 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −59 908 €−11,3%a partir de 532 311 €
- Margens de prudência
- −22 591 €−4,8%a partir de 472 403 €
- Valor justo
- 449 812 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 485 653 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 101 vendas registadas em Arroios nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação de 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Quando aplicável, os ajustes conservadores têm em conta a área, a composição da área não habitável e o custo estimado das obras; a dedução das obras coloca o valor 4,8% abaixo da estimativa central. O valor justo é 450 000 €, e o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 150 000 € (25,0%) inferior ao preço pedido — 25,0% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 486 000 €; o preço pedido de 600 000 € está 114 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,2% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Nota regulatória (alojamento local): Nota regulatória: nesta freguesia não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local e as licenças caducam com a venda. Planeie arrendamento de longa duração
O apartamento T5, com 112 m², em Arroios está anunciado por 600 000 €, acima do valor justo de 450 000 €; tal representa 150 000 € (25,0%) de desvalorização face ao preço pedido, com confiança baixa. O estado tem uma classificação de 57/100 e o bairro uma classificação de 50/100, aspetos que o investidor deverá ponderar juntamente com a rentabilidade bruta de 4,2%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, indicando níveis moderados de estabilidade. Risco de qualidade dos dados A verificação da qualidade dos dados foi aprovada, mas a indicação de que o imóvel está arrendado pode limitar a informação disponível sobre o seu estado de ocupação. Incerteza do valor justo O valor justo é de 450 000 € e tem confiança baixa; a referência do município está sob acompanhamento face ao INE, o valor é líquido das obras estimadas e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 694 294 €
- Capital próprio necessário
- 214 294 €
- Prestação mensal
- 2024 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1113 €
- Preço600 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões35 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4800 €
- Imposto do Selo (crédito)2880 €
- Escritura, registo e banco2940 €
- Obras48 374 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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