Moradia em Maçãs de Dona Maria
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Moradia T2 com 220 m² em Maçãs de Dona Maria, Alvaiázere, à venda por 100 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 89 292 €, 10,7% abaixo do preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de campo, jardim e serra. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Moradia T2 de 220 m², com 2 casas de banho, classe energética F. Localização: rua de São João · freguesia: Maçãs de Dona Maria · concelho: Alvaiázere · distrito: Leiria. O imóvel inclui dois anexos agrícolas, um poço e um tanque de rega, mas apresenta danos extensos causados pela humidade e necessita de obras substanciais.
Resumo financeiro
O preço pedido de 100 000 € está acima do valor justo de 89 300 €, pelo que o imóvel está sobreavaliado; a confiança no valor justo é média. A diferença de 10 700 € representa 10,7% de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 129 998 €peso 57%142 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 115 381 €peso 43%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −20 676 €−16,7%a partir de 123 705 €
- Margens de prudência
- −13 737 €−13,3%a partir de 103 029 €
- Valor justo
- 89 292 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 103 949 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações de 142 vendas registadas em Alvaiázere nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa ponderação de 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. É deduzido o custo estimado das obras necessárias, colocando o valor justo 13,3% abaixo da estimativa central de 103 000 €; o valor é líquido das obras estimadas, não existem dados de microlocalização de transações para esta morada e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância definida. O valor justo é 89 300 €, face a um preço pedido de 100 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; o valor justo é 10 700 € (10,7%) inferior ao preço pedido — 10,7% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é média. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 104 000 €; o preço pedido de 100 000 € está 4000 € abaixo deste.
Tese de investimento
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Margem de negociação: as vendas fechadas neste concelho concretizam-se tipicamente cerca de 10% abaixo do preço pedido, o que sugere iniciar a conversa perto de 90 000 €
A moradia T2, com 220 m², em Maçãs de Dona Maria, Alvaiázere, está anunciada por 100 000 €, acima do valor justo de 89 300 €; o imóvel está sobreavaliado, com 10 700 € (10,7%) de desvalorização face ao preço pedido. O estado, com uma classificação de 37/100, e o bairro, com uma classificação de 50/100, são fatores relevantes a ponderar juntamente com o preço, sendo a confiança na avaliação média.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e dos inquilinos As pontuações de 50/100 tanto para a estabilidade económica como para a estabilidade dos inquilinos indicam uma possível exposição à instabilidade económica e do perfil dos inquilinos. Qualidade dos dados A validação da qualidade dos dados está bloqueada porque o preço por m² é identificado como impossível, o que limita a confiança nos dados subjacentes. Certeza do valor justo O valor justo de 89 300 € tem confiança média porque as duas estimativas diferem mais do que a tolerância e o valor é líquido das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Constatações: 1
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 273 064 €
- Capital próprio necessário
- 193 064 €
- Prestação mensal
- 337 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -414 €
- Preço100 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões1000 €
- Imposto do Selo (escritura)800 €
- Imposto do Selo (crédito)480 €
- Escritura, registo e banco1740 €
- Obras169 044 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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