Apartamento T2, 74 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro
Apartamento T2 com 74 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, à venda por 205 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 172 544 €, 15,8% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 6,1%. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 de 74 m², com 1 casa de banho, no 2.º andar, ano de construção 1958, classe energética E. Localização: rua Professor Joaquim Vicente França · freguesia: Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena · concelho: Barreiro · distrito: Setúbal. O imóvel apresenta uma estética mid-century apelativa, destacada pelo piso em parquet espinha de peixe original que confere carácter e acolhimento ao espaço de estar.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 205 000 € está acima do valor justo de 173 000 €, o que significa uma desvalorização de 32 000 €, correspondendo a 15,8% de desvalorização face ao preço pedido; a confiança no valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 213 908 €peso 56%462 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 245 723 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −40 597 €−17,8%a partir de 227 973 €
- Margens de prudência
- −14 832 €−7,9%a partir de 187 376 €
- Valor justo
- 172 544 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 186 292 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo. O valor justo deste imóvel é construído a partir de uma combinação do Modelo de transações, que representa 55% do valor estimado baseado em 462 vendas registadas na zona, e do Modelo de anúncios ajustado, que é 45%. Foram realizados ajustes conservadores para considerar fatores como o estado do imóvel e as obras estimadas necessárias, resultando num valor justo de 173 000 €. Comparando este valor com o preço pedido de 205 000 €, conclui-se que há uma desvalorização de 15,8%. No geral, a confiança nesta avaliação é média.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 6,1% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoMuito adequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 6,1%, no quartil superior do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 63/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 630 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Este apartamento de 2 quartos em Alto do Seixalinho apresenta um caso de investimento sólido principalmente através do rendimento de arrendamento, com uma rentabilidade bruta de 6,1%, posicionando-se no quartil superior da faixa nacional. Embora o preço pedido esteja acima do seu valor justo em 15,8%, indicando um risco de desvalorização, existe potencial para aumentos de valor através de obras, uma vez que o estado atual é avaliado em 63/100, permitindo melhorias a um custo estimado de 630 €/m². Os investidores podem encontrar atratividade na localização e na qualidade potencial dos inquilinos, mas devem ter cautela devido ao preço pedido que excede a avaliação justa do mercado.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos estão ambas em 50/100, indicando um risco moderado de flutuações no rendimento de arrendamento e na rotatividade de inquilinos. Risco de certeza do valor justo A avaliação a valor justo de 173 0 € é feita com confiança média devido à falta de dados de microlocalização de transações para este endereço, o que pode afetar a fiabilidade deste valor.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 239 350 €
- Capital próprio necessário
- 75 350 €
- Prestação mensal
- 689 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -292 €
- Preço205 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4956 €
- Imposto do Selo (escritura)1640 €
- Imposto do Selo (crédito)984 €
- Escritura, registo e banco1992 €
- Obras24 779 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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