Apartamento T2, 57 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro
Apartamento T2 com 57 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, à venda por 185 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 163 768 €, 11,5% abaixo do preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, vidros duplos e pavimento cerâmico.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 57 m², no 3º andar, certificado energético E. Localizado em rua Poeta Sebastião da Gama, freguesia de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, concelho de Barreiro, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade inclui duas varandas, sendo uma com uma vista encantadora para a rua residencial e a outra com acesso conveniente da cozinha para refeições ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €185,000 está €21,232 (13,0%) acima do valor justo de €163,768, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Os compradores devem considerar a possibilidade de negociar o preço para se alinhar mais de perto com os padrões de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €163,768 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €185,000 situa-se €21,232 (13.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €185,000 face à base da zona de rua Poeta Sebastião da Gama de €177,994 (€3,123/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 40/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €177,994, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €163,768 (€2,873/m²), uma diferença de €21,232 (13.0%) face ao preço pedido de €185,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Poeta Sebastião da Gama | Imóvel em análise | €185,000 | €3,246 | — | 35 | 74 |
| Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena · 3df37c | Ativo | €238,000 | €2,867 | 11.7% | 40 | 66 |
| rua António Botto S / N | Ativo | €190,000 | €2,923 | 9.9% | 45 | 67 |
| praceta Avelar Brotero | Ativo | €260,000 | €3,250 | 0.1% | 45 | 73 |
| rua Doutor Câmara Pestana, 27 | Ativo | €250,000 | €2,404 | 25.9% | 30 | 73 |
| Mediana | €244,000 | €2,895 | 10.8% | 43 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este apartamento de 2 quartos em Alto do Seixalinho, com um preço de €185,000, está atualmente 13% acima do seu valor justo de €163,768, tornando-se uma opção menos atrativa para arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de 4,8% e uma classificação de condição de 40/100, a propriedade parece não ser suficientemente atraente para os potenciais inquilinos que procuram valor duradouro. Arrendamento familiar Embora esta propriedade esteja situada numa vizinhança com uma classificação de 74/100, o seu preço de €185,000 torna-a sobrevalorizada em comparação com o valor justo de €163,768. As famílias podem ser desencorajadas pela menor classificação do estado do apartamento, que é de 40/100, sugerindo que melhorias significativas podem ser necessárias para atender aos seus padrões. Buy-and-hold Investir neste apartamento como uma estratégia de buy-and-hold pode não resultar nos resultados desejados, dado que está sobrevalorizado ao custo de €185,000 em comparação ao valor justo de €163,768. O rendimento bruto projetado de 4,8% não compensa as potenciais implicações financeiras de adquirir uma propriedade em menos do que condições ótimas (40/100).
Riscos
Potencial Recessão Económica A classificação de estabilidade económica de 80/100 indica um ambiente forte, mas qualquer recessão económica significativa poderia impactar negativamente a procura de inquilinos e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 234 166 €
- Capital próprio necessário
- 86 166 €
- Prestação mensal
- 629 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -286 €
- Preço185 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3822 €
- Imposto do Selo (escritura)1480 €
- Imposto do Selo (crédito)888 €
- Escritura, registo e banco1944 €
- Obras41 031 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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