Duplex T3, 86 m² em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras
Duplex T3 com 86 m² em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras, à venda por 498 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 387 355 €, 22,2% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,3%. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Duplex T3 de 86 m², com 2 casas de banho, ano de construção 2003, classe energética D. Localização: rua Marquês Fronteira, 4, 5 · freguesia: Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias · concelho: Oeiras · distrito: Lisbon. O duplex dispõe de um terraço com vista mar, luz natural a nascente e a poente e roupeiros embutidos, mas apresenta humidade e bolor, fissuras no teto e danos nas paredes.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 498 000 € está 111 000 € acima do valor justo de 387 000 €, o que representa 22,2% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 403 279 €peso 56%185 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 506 252 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −44 152 €−9,8%a partir de 448 803 €
- Margens de prudência
- −17 296 €−4,3%a partir de 404 651 €
- Valor justo
- 387 355 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 418 220 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações, incluindo 185 vendas registadas em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Deduz-se o custo estimado das obras necessárias, colocando o valor justo 4,3% abaixo da estimativa central de 405 000 €; a avaliação também é líquida das obras estimadas. Veredicto: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 498 000 € está acima do valor justo de 387 000 €, com uma diferença de 111 000 € (22,2%) de desvalorização face ao preço pedido; como contexto negocial, o preço pedido justo é 418 000 €. Confiança: baixa, uma vez que não existem dados de microlocalização de transações para este endereço e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,3% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Com um preço pedido de 498 000 €, o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 111 000 € (22,2%) inferior ao preço pedido — 22,2% de desvalorização face ao preço pedido. O duplex T3, com 86 m², situa-se em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias; o estado tem uma classificação de 57/100 e o bairro, de 50/100. A confiança na avaliação é baixa.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, indicando uma estabilidade apenas moderada e uma potencial exposição a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 387 000 €, com confiança baixa; a ausência de dados de microlocalização de transações para o endereço, a dedução das obras estimadas e a diferença entre as duas estimativas superior à tolerância reduzem a certeza da avaliação.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 571 355 €
- Capital próprio necessário
- 172 955 €
- Prestação mensal
- 1680 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1141 €
- Preço498 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões27 140 €
- Imposto do Selo (escritura)3984 €
- Imposto do Selo (crédito)2390 €
- Escritura, registo e banco2695 €
- Obras37 145 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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