Apartamento T4, 102 m² em São Domingos de Benfica, Lisbon
Apartamento T4 com 102 m² em São Domingos de Benfica, Lisbon, à venda por 497 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 502 809 €, em linha com o preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
Explorar este imóvel
Visão geral
Apartamento T4 de 102 m², com 3 casas de banho, no 6.º andar, ano de construção 1970, classe energética C. Localização: rua Professor Reinaldo dos Santos, 15 · freguesia: São Domingos de Benfica · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. O imóvel necessita de obras integrais, com o parquet muito danificado e troços em falta, embora conserve os materiais originais em mármore e os azulejos decorativos; está disponível um projeto de remodelação.
Resumo financeiro
O preço pedido de 497 000 € está em linha com o valor justo de 503 000 €; o valor justo é 6000 € (1,2%) superior ao preço pedido — 1,2% de valorização face ao preço pedido. A confiança no valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 532 185 €peso 56%64 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 621 056 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −48 228 €−8,4%a partir de 571 475 €
- Margens de prudência
- −20 438 €−3,9%a partir de 523 247 €
- Valor justo
- 502 809 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 542 873 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações, com 64 vendas registadas em São Domingos de Benfica nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação de 55% e 45%, respetivamente. As obras estimadas são deduzidas como ajuste conservador de custo de reparação, colocando o valor 3,9% abaixo da estimativa central de 523 000 €; a avaliação é líquida das obras estimadas. O preço pedido está em linha com o valor justo: 503 000 €, com confiança média; o preço pedido justo é 543 000 €, como contexto de negociação.
Tese de investimento
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 48/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 920 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
O apartamento T4 de 102m² em São Domingos de Benfica está anunciado por 497 000 €, em linha com o valor justo de 503 000 €; o valor justo é 6000 € (1,2%) superior ao preço pedido — 1,2% de valorização face ao preço pedido, com confiança média. O potencial de valorização com obras é sustentado pelo estado avaliado em 48/100 e por uma margem de entrada, embora as obras cosméticas indicativas custem cerca de 920 €/m², excluindo projetos e licenciamento. A avaliação global do estado, de 49/100, e a pontuação do bairro, de 50/100, justificam uma análise cuidadosa do âmbito das obras e da procura local.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, indicando pontuações moderadas em ambas as dimensões. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 503 000 € e tem confiança média; a referência municipal está sob vigilância face ao INE, e a avaliação é líquida das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 591 690 €
- Capital próprio necessário
- 194 090 €
- Prestação mensal
- 1676 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -967 €
- Preço497 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões27 060 €
- Imposto do Selo (escritura)3976 €
- Imposto do Selo (crédito)2386 €
- Escritura, registo e banco2693 €
- Obras58 575 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
As contribuições são públicas e mostradas com o nome e função do autor. Os links publicados por utilizadores não são endossados pela Private Markets.
Inicie sessão para continuar
Por favor, inicie sessão ou crie uma conta para aceder a esta página.
Ainda não há publicações para este imóvel.
Imóveis semelhantes
Benfica, Lisbon, Lisbon
Apartamento | 3 qts | 1 wc | 100 m² | Construído 1835
Benfica, Lisbon, Lisbon
Apartamento | 4 qts | 2 wc | 88 m² | Construído 1971
Benfica, Lisbon, Lisbon
Apartamento | 3 qts | 1 wc | 75 m²
Lumiar, Lisbon, Lisbon
Apartamento | 3 qts | 1 wc | 67 m² | Construído 1984
Campo de Ourique, Lisbon, Lisbon
Apartamento | 3 qts | 2 wc | 86 m²
Alcântara, Lisbon, Lisbon
Apartamento | 4 qts | 1 wc | 85 m² | Construído 1984
- ℹValor líquido de obras estimadas
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
Inicie sessão para comprar o relatório ou usar um crédito