Duplex em São Martinho do Porto
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Duplex T3 com 135 m² em São Martinho do Porto, Alcobaça, à venda por 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 317 108 €, 19,7% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 3,7%. A análise de 35 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de campo, jardim, piscina e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Duplex T3 de 135 m², com 2 casas de banho, ano de construção 2015, classe energética B. Localização: rua dos Combatentes de Ultramar · freguesia: São Martinho do Porto · concelho: Alcobaça · distrito: Leiria. O duplex dispõe de um terraço virado a oeste com vista mar, de outro virado a este com vista para um pinhal e de acesso a uma piscina e a um jardim comuns.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 395 000 € está acima do valor justo de 317 000 € — 78 000 € (19,7%) de desvalorização face ao preço pedido; a confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 254 057 €peso 44%334 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 376 492 €peso 56%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 317 108 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 342 375 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 334 vendas registadas em Alcobaça nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. O valor justo combina os dois modelos, com ponderações de 45% para o Modelo de transações e 55% para o Modelo de anúncios ajustado. Nenhum ajuste conservador foi aplicado a este imóvel. O valor justo é de 317 000 €, face a um preço pedido de 395 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 78 000 € (19,7%) inferior ao preço pedido — 19,7% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 342 000 €; o preço pedido de 395 000 € está 53 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 3,7% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Margem de negociação: as vendas fechadas neste concelho concretizam-se tipicamente cerca de 11% abaixo do preço pedido, o que sugere iniciar a conversa perto de 350 898 €
O duplex T3 oferece 135 m² em São Martinho do Porto, mas, a 395 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 317 000 €: o imóvel está sobreavaliado — o valor justo é 78 000 € (19,7%) inferior ao preço pedido, ou seja, 19,7% de desvalorização face ao preço pedido; a confiança é baixa. O estado, com uma classificação de 79/100, é um aspeto positivo a ponderar, tal como a classificação do bairro de 50/100 e a rentabilidade bruta de 3,7%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, o que indica uma possível exposição à instabilidade económica ou dos inquilinos. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 317 000 € e tem confiança baixa; a referência municipal está sob observação face ao INE, e as duas estimativas diferem em mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 431 845 €
- Capital próprio necessário
- 115 845 €
- Prestação mensal
- 1332 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -859 €
- Preço395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3160 €
- Imposto do Selo (crédito)1896 €
- Escritura, registo e banco2448 €
- Obras10 441 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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