Moradia em Santa Joana
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Moradia T3 com 203 m² em Santa Joana, Aveiro, à venda por 335 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 280 812 €, 16,2% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,6%. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos. Nas imediações: paragem de autocarro (R. Solposto) a 110 m, padaria (Padaria Nova 2) a 220 m e escola (Escola Básica de Solposto) a 470 m. Num raio de 1,5 km há 111 pontos de interesse.
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Visão geral
Moradia T3 de 203 m², com 2 casas de banho, ano de construção 1985, classe energética D. Localização: freguesia: Santa Joana · concelho: Aveiro · distrito: Aveiro. O imóvel dispõe de um jardim privativo de 104 m² e garagem, além de bancadas de granito, pavimentos de madeira e lareira em pedra.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 335 000 € está acima do valor justo de 280 000 €; o valor justo é 55 000 € (16,3%) inferior ao preço pedido — 16,3% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 241 796 €peso 62%233 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 358 513 €peso 38%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 280 812 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 326 906 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 233 vendas registadas no município de Aveiro nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados, com ponderações de 60% e 40%, respetivamente. Não se aplicam ajustes conservadores relativos à área, à composição da área não habitável ou ao custo de correção. O imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 280 000 €, face ao preço pedido de 335 000 €, uma diferença de 55 000 € (16,3% de desvalorização face ao preço pedido); o preço pedido justo é 326 000 €, como contexto de negociação. A confiança é baixa, tendo em conta que a referência municipal está sob observação face ao INE, a falta de dados de microlocalização de transações para este endereço e a diferença entre as estimativas, superior à tolerância.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,6% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoMuito adequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 5,6%, no quartil superior do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 16% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
A 335 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 280 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com uma desvalorização de 55 000 € (16,3%) face ao preço pedido; a confiança nesta avaliação é baixa. O rendimento de arrendamento apresenta forte adequação, sustentado por uma rentabilidade bruta estimada de 5,6%, no quartil superior a nível nacional antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. A pontuação de 77/100 no estado do imóvel favorece a sua atratividade para arrendamento, enquanto a pontuação de 50/100 do bairro recomenda cautela; a diferença habitual entre os preços pedidos e os preços de transação reais no município também enquadra a negociação.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, indicando estabilidade moderada em ambas as medidas. Risco de qualidade dos dados A verificação da qualidade dos dados está bloqueada porque a área do lote foi utilizada como área construída, o que pode comprometer a fiabilidade dos dados do imóvel. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 280 000 €, com confiança baixa; a referência municipal está sob observação face ao INE e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Constatações: 1
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 377 673 €
- Capital próprio necessário
- 109 673 €
- Prestação mensal
- 1130 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -654 €
- Preço335 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 100 €
- Imposto do Selo (escritura)2680 €
- Imposto do Selo (crédito)1608 €
- Escritura, registo e banco2304 €
- Obras21 981 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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