Vivenda T4, 228 m² em Alcabideche, Cascais
Vivenda T4 com 228 m² em Alcabideche, Cascais, à venda por 890 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 710 648 €, 20,2% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 3,3%. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira. Nas imediações: paragem de autocarro (Estrada de Manique (X) Rua da Creche) a 40 m, supermercado (Lidl) a 260 m e jardim de infância a 130 m. Num raio de 1,5 km há 304 pontos de interesse.
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Visão geral
Moradia T4 de 228 m², com 3 casas de banho, ano de construção 2004, classe energética C. Localização: estrada de Manique · freguesia: Alcabideche · concelho: Cascais · distrito: Lisbon. As zonas de estar têm tetos altos e soalhos de madeira nobre; o jardim inclui uma zona de barbecue e o imóvel dispõe de uma garagem espaçosa.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 890 000 € está acima do valor justo de 711 000 €; o valor justo é 179 000 € (20,2%) inferior ao preço pedido — 20,2% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 805 054 €peso 68%86 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 543 108 €peso 32%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 710 648 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 827 297 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações, com 86 vendas registadas em Alcabideche nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa média ponderada: 70% para o Modelo de transações e 30% para o Modelo de anúncios ajustado. Não foram aplicados ajustes conservadores relativos à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. O veredicto é que o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; o valor justo é 711 000 €, face a um preço pedido de 890 000 €, uma desvalorização de 179 000 € (20,2%) face ao preço pedido; como contexto negocial, imóveis deste tipo são normalmente vendidos por cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, o que corresponde a um preço pedido justo de 827 000 €. A confiança é baixa, tendo em conta a referência municipal em análise face ao INE, a ausência de dados de microlocalização de transações para este endereço e a diferença entre as estimativas, que excede a tolerância.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 3,3% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 23% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
O imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 179 000 € (20,2%) inferior ao preço pedido — 20,2% de desvalorização face ao preço pedido; a confiança nesta avaliação é baixa. A moradia tem 228 m² e uma classificação de estado de 72/100, enquanto o bairro obtém 50/100 e a rentabilidade bruta é de 3,2%, fatores a ponderar face à diferença de avaliação.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, o que indica uma possível exposição a instabilidade económica ou relacionada com os inquilinos. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 711 000 € e tem confiança baixa, uma vez que a referência do município está sob revisão face ao INE e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 999 966 €
- Capital próprio necessário
- 287 966 €
- Prestação mensal
- 3002 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1385 €
- Preço890 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões53 400 €
- Imposto do Selo (escritura)7120 €
- Imposto do Selo (crédito)4272 €
- Escritura, registo e banco3636 €
- Obras41 538 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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