Apartamento em Amora
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Apartamento T2 com 79 m² em Amora, Seixal, à venda por 205 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 172 140 €, 16% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 6,6%. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, ilha de cozinha e pavimento flutuante.
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Visão geral
Apartamento T2 de 79 m², com 0 casas de banho, no 2.º andar, classe energética B. Localização: freguesia: Amora · concelho: Seixal · distrito: Setúbal. O apartamento está arrendado ao abrigo de um contrato de 24 meses, e o edifício, recentemente reabilitado, tem boa exposição solar.
Resumo financeiro
O preço pedido de 205 000 € está acima do valor justo de 172 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com uma desvalorização de 33 000 € (16,0%) face ao preço pedido. A confiança no valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 215 308 €peso 56%404 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 252 487 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −43 753 €−18,9%a partir de 231 745 €
- Margens de prudência
- −15 852 €−8,4%a partir de 187 992 €
- Valor justo
- 172 140 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 185 856 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em Amora: 404 vendas nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação de 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Um ajustamento conservador para o custo das obras deduz as obras estimadas, colocando o valor justo 8,4% abaixo da estimativa central de 188 000 €. Veredicto: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo — 205 000 € face a um valor justo de 172 000 €, uma diferença de 33 000 € (16,0% de desvalorização face ao preço pedido); imóveis deste tipo são normalmente vendidos cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é 186 000 €. Confiança: média.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 6,6% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoMuito adequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 6,6%, no quartil superior do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
O apartamento T2, com 79 m², em Amora, Seixal, está anunciado por 205 000 €, acima do valor justo de 172 000 €, pelo que o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 33 000 € (16,0%) inferior ao preço pedido — 16,0% de desvalorização face ao preço pedido. O rendimento de arrendamento é a estratégia mais adequada: a rentabilidade bruta estimada é de 6,6%, no quartil superior a nível nacional, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. O estado, com uma pontuação de 63/100, e a pontuação do bairro, de 50/100, também devem ser ponderados na avaliação do investimento.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, indicando classificações moderadas quanto à estabilidade económica e dos inquilinos do imóvel. Arrendamento e detalhes do anúncio O imóvel está arrendado, o anúncio refere um arrendamento e outro município, e o valor indicado é líquido das obras estimadas; a referência a esse outro município pode tornar menos claros os detalhes do anúncio. Grau de certeza do valor justo O valor justo é de 172 000 €, com confiança média, e a certeza é limitada porque os dados de microlocalização de transações não estão disponíveis para este endereço.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 241 025 €
- Capital próprio necessário
- 77 025 €
- Prestação mensal
- 691 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -249 €
- Preço205 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4956 €
- Imposto do Selo (escritura)1640 €
- Imposto do Selo (crédito)984 €
- Escritura, registo e banco1992 €
- Obras26 454 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹAnúncio menciona arrendamento/inquilino
- ℹValor líquido de obras estimadas
- ℹO anúncio menciona outro concelho (provável marketing de proximidade)
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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