Apartamento T3, 85 m² em Marvila, Lisbon
Apartamento T3 com 85 m² em Marvila, Lisbon, à venda por 335 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 242 597 €, 27,7% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 6,8%. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T3 de 85 m², com 1 casa de banho, no 4.º andar, ano de construção 1986, classe energética F. Localização: rua Luís Cristino da Silva · freguesia: Marvila · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. Os azulejos decorativos nas paredes e os pavimentos em parquet dão carácter ao imóvel, mas as manchas de humidade e os danos no pavimento dos quartos exigem obras.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 335 500 € está acima do valor justo de 243 000 €, uma desvalorização de 92 500 € (27,7%) face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 264 019 €peso 56%40 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 363 777 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −48 280 €−15,7%a partir de 308 122 €
- Margens de prudência
- −17 245 €−6,6%a partir de 259 842 €
- Valor justo
- 242 597 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 261 927 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza 40 preços de venda registados em Marvila nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026; o Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois são combinados numa ponderação de 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Quando aplicável, os ajustamentos conservadores têm em conta a área, a composição da área não habitável e o custo de reparação; neste caso, são deduzidas as obras estimadas, colocando o valor justo 6,6% abaixo da estimativa central de 260 000 €. O veredito é que o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo: o valor justo é 243 000 €, uma desvalorização de 92 500 € (27,7%) face ao preço pedido de 335 500 €. Como contexto de negociação, o preço pedido está acima do preço pedido justo de 262 000 €; a confiança é baixa.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 6,8% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T3, com 85 m², em Marvila, está anunciado por 335 500 €, acima do valor justo de 243 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 92 500 € (27,7%) inferior ao preço pedido — 27,7% de desvalorização face ao preço pedido, com confiança baixa nesta avaliação. O estado, com uma classificação de 57/100, e a classificação do bairro, de 50/100, são aspetos a ponderar, tal como a rentabilidade bruta indicada de 6,8%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos são ambas de 50/100, o que indica uma possível exposição à instabilidade económica e dos inquilinos. Incerteza do valor justo O valor justo é de 243 000 € e tem confiança baixa; a referência do município está sob análise face ao INE, o valor é líquido das obras estimadas e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 392 952 €
- Capital próprio necessário
- 124 552 €
- Prestação mensal
- 1132 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -445 €
- Preço335 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 140 €
- Imposto do Selo (escritura)2684 €
- Imposto do Selo (crédito)1610 €
- Escritura, registo e banco2305 €
- Obras36 713 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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