Apartamento T1, 69 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos
Apartamento T1 com 69 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 222 125 €, 24,7% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,4%. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça. Nas imediações: paragem de autocarro (Parque Basílio Teles) a 100 m, frutaria (Monte Cristo) a 180 m e instituto de ensino superior (Saber é facil) a 160 m. Num raio de 1,5 km há 1375 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T1 de 69 m², com 1 casa de banho, no 1.º andar, ano de construção 2022, classe energética A. Localização: rua Afonso Cordeiro, 106 · freguesia: Matosinhos e Leça da Palmeira · concelho: Matosinhos · distrito: Porto. O terraço de 15 m², com exposição a poente, tem acesso pela sala e pelo quarto, embora apresente manchas de humidade e paredes de betão desgastadas.
Resumo financeiro
O preço pedido de 295 000 € está acima do valor justo de 222 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com 73 000 € (24,7%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa. Rentabilidade bruta. A rentabilidade bruta estimada é de 5,3% (~1303 €/mês), antes de custos e períodos sem inquilino.
Avaliação
- Modelo de transações
- 239 976 €peso 49%272 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 333 210 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Outros ajustes do modelo
- −47 011 €−16,3%a partir de 287 647 €
- Margens de prudência
- −18 511 €−7,7%a partir de 240 636 €
- Valor justo
- 222 125 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 239 824 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 272 vendas registadas no município de Matosinhos nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado é treinado com anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação equilibrada, com 50% de peso para cada um. Os ajustamentos conservadores utilizam a leitura de área mais conservadora e atribuem menos peso a jardins, terraços e anexos do que à área habitável; quando aplicáveis, colocam a estimativa 7,7% abaixo da estimativa central de 241 000 €. O valor justo é 222 000 € e o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 295 000 € está acima do valor justo — 73 000 € (24,7%) de desvalorização face ao preço pedido; no contexto da margem de negociação habitual de 8,0%, o preço pedido justo é 240 000 €. A confiança é baixa.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,4% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O preço pedido de 295 000 € está acima do valor justo de 222 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com uma diferença de 73 000 € (24,7%) — 24,7% de desvalorização face ao preço pedido; a confiança nesta avaliação é baixa. O apartamento T1, com 69 m², tem uma classificação de estado de 78/100, enquanto a classificação do bairro é de 50/100; a rentabilidade bruta é de 5,3%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e dos inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos são ambas de 50/100, indicando potencial exposição à instabilidade nestas áreas. Risco de qualidade dos dados Os anúncios do imóvel são discordantes, pelo que a informação disponível sobre o imóvel é inconsistente. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 222 000 €, com confiança baixa; a referência municipal está sob análise face ao INE, e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota CConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 318 170 €
- Capital próprio necessário
- 82 170 €
- Prestação mensal
- 995 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -469 €
- Preço295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 256 €
- Imposto do Selo (escritura)2360 €
- Imposto do Selo (crédito)1416 €
- Escritura, registo e banco2208 €
- Obras5930 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor calculado sobre a área habitável ponderada
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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