Moradia T2, 115 m² em Loulé (São Clemente), Loulé
Moradia T2 com 115 m² em Loulé (São Clemente), Loulé, à venda por 560 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 429 314 €, 23,3% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,6%. A análise de 46 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Moradia T2 de 115 m², com 3 casas de banho, ano de construção 1990, classe energética E. Localização: freguesia: Loulé (São Clemente) · concelho: Loulé · distrito: Faro. O lote de 842 m² oferece possibilidades de utilização futura, enquanto os quartos e a cozinha inacabados, bem como as manchas de humidade no terraço, revelam uma manutenção desigual.
Resumo financeiro
O preço pedido de 560 000 € está acima do valor justo de 429 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com uma desvalorização de 23,3% face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 577 731 €peso 65%91 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 339 939 €peso 35%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −51 374 €−10,4%a partir de 494 266 €
- Margens de prudência
- −13 578 €−3,1%a partir de 442 892 €
- Valor justo
- 429 314 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 499 783 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações na freguesia de São Clemente, em Loulé, abrangendo 91 vendas registadas nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. As duas estimativas são combinadas numa ponderação: 65% para o Modelo de transações e 35% para o Modelo de anúncios ajustado. Os ajustamentos conservadores têm em conta as obras estimadas, quando aplicável; assim, o valor justo fica 3,1% abaixo da estimativa central de 440 000 €. Com um preço pedido de 560 000 €, o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo de 427 000 €; o valor justo é 133 000 € (23,8%) inferior ao preço pedido — 23,8% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 497 000 €; o preço pedido de 560 000 € está 63 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,6% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 54/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 630 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 16% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
O imóvel T2, com 115 m², em São Clemente, Loulé, está anunciado por 560 000 €, acima do valor justo de 429 000 €, pelo que o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 131 000 € (23,3%) inferior ao preço pedido — 23,3% de desvalorização face ao preço pedido; a confiança nesta avaliação é baixa. A rentabilidade bruta de 5,6% oferece potencial de rendimento, enquanto a avaliação do estado de 55/100 sustenta o potencial de valorização através de obras, com uma remodelação cosmética indicativa de cerca de 630 €/m², excluindo projeto e licenciamento. A classificação do bairro de 50/100 aponta para um contexto de localização misto, pelo que o preço pedido exige uma negociação cuidadosa, não se tratando de uma oportunidade a preço de saldo.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas 50/100, o que indica potencial incerteza quanto à estabilidade do contexto económico e da base de inquilinos. Risco de incerteza do valor justo O valor justo de 427 000 € tem confiança baixa; a avaliação já desconta as obras estimadas e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 656 991 €
- Capital próprio necessário
- 208 991 €
- Prestação mensal
- 1889 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1204 €
- Preço560 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões32 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4480 €
- Imposto do Selo (crédito)2688 €
- Escritura, registo e banco2844 €
- Obras54 879 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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