Apartamento T2, 110 m² em Cascais e Estoril, Cascais
Apartamento T2 com 110 m² em Cascais e Estoril, Cascais, à venda por 550 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 493 353 €, 10,3% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,6%. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 de 110 m², com 2 casas de banho, ano de construção 1989. Localização: avenida Nossa Senhora do Rosario, 35 · freguesia: Cascais e Estoril · concelho: Cascais · distrito: Lisbon. O imóvel inclui um lugar de estacionamento, arrecadação e dois terraços; os danos causados pela água nos pavimentos e a ferrugem nas guardas das varandas indicam necessidades de manutenção.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 550 000 € está acima do valor justo de 493 000 €; o valor justo é 57 000 € (10,3%) inferior ao preço pedido — 10,3% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 526 140 €peso 56%270 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 634 696 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −58 693 €−10,2%a partir de 574 133 €
- Margens de prudência
- −22 087 €−4,3%a partir de 515 440 €
- Valor justo
- 493 353 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 532 664 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 270 transações em Cascais e Estoril, nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação de 55% e 45%, respetivamente. Quando aplicável, os ajustamentos conservadores incluem o custo estimado das obras; o valor justo é 4,3% inferior à estimativa central de 515 000 €. O preço pedido é 550 000 €, acima do valor justo de 493 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 57 000 € (10,3%) inferior ao preço pedido — 10,3% de desvalorização face ao preço pedido; a confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 533 000 €; o preço pedido de 550 000 € está 17 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,6% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 23% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
O apartamento T2, com 110 m², em Cascais e Estoril está anunciado por 550 000 €, acima do valor justo de 493 000 €; o valor justo é 57 000 € (10,3%) inferior ao preço pedido — 10,3% de desvalorização face ao preço pedido, pelo que o imóvel está sobreavaliado. O estado tem uma pontuação de 66/100 e o bairro de 50/100, enquanto a rentabilidade bruta é de 4,6%; a confiança na avaliação é baixa.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de 50/100 para a estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos indicam evidência limitada de resiliência em ambas as áreas. Risco de certeza do valor justo O valor justo de 493 000 € tem confiança baixa; a referência municipal está em observação face ao INE, o valor é líquido das obras estimadas e existe uma duplicação de outro imóvel do mesmo dia.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 622 834 €
- Capital próprio necessário
- 182 834 €
- Prestação mensal
- 1855 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -879 €
- Preço550 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões31 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4400 €
- Imposto do Selo (crédito)2640 €
- Escritura, registo e banco2820 €
- Obras31 673 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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