Apartamento em Sesimbra (Castelo)
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Apartamento T1 com 55 m² em Sesimbra (Castelo), Sesimbra, à venda por 185 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 227 490 €, 23% acima do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,2%. A análise de 8 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e pavimento flutuante.
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Visão geral
Apartamento T1 de 55 m², com 2 casas de banho, ano de construção 1993, classe energética E. Localização: freguesia: Sesimbra (Castelo) · concelho: Sesimbra · distrito: Setúbal. O aproveitamento do sótão tem tetos inclinados e equipamentos datados, e fica perto de lojas, serviços e transportes públicos.
Resumo financeiro
O preço pedido de 185 000 € está abaixo do valor justo de 227 000 €: o imóvel está subavaliado; o valor justo é 42 000 € (23,0%) superior ao preço pedido — 23,0% de valorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 295 582 €peso 56%139 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 231 544 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −28 566 €−10,7%a partir de 267 213 €
- Margens de prudência
- −11 157 €−4,7%a partir de 238 647 €
- Valor justo
- 227 490 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 245 616 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 139 vendas registadas em Sesimbra (Castelo) nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação de 55% e 45%, respetivamente. Os ajustamentos conservadores têm em conta a área, a composição da área não habitável e, quando aplicável, o custo estimado das obras; neste caso, a dedução das obras coloca o valor 4,7% abaixo da estimativa central de 239 000 €. O preço pedido é 185 000 €, abaixo do valor justo de 227 000 €: o imóvel está subavaliado: o preço pedido está abaixo do valor justo, com uma diferença de 42 000 € (23,0% de valorização face ao preço pedido). A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 246 000 €; o preço pedido de 185 000 € está 61 000 € abaixo deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,2% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 52/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 630 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
A 185 000 €, o preço pedido está abaixo do valor justo de 227 000 €: o imóvel está subavaliado, com uma diferença de 42 000 € (23,0%) superior ao preço pedido — 23,0% de valorização face ao preço pedido, embora com confiança baixa. O potencial de valorização com obras é sustentado pelo estado avaliado em 52/100 e por uma margem de entrada; as obras cosméticas estão indicadas em cerca de 630 €/m², excluindo projeto e licenciamento. A rentabilidade bruta de 4,2% e a classificação do bairro de 50/100 também devem ser consideradas na avaliação do investimento.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, o que indica uma possível exposição à instabilidade económica e dos inquilinos. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 227 000 € e tem confiança baixa; as estimativas diferem mais do que a tolerância e a avaliação é líquida das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 221 249 €
- Capital próprio necessário
- 73 249 €
- Prestação mensal
- 624 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -268 €
- Preço185 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3822 €
- Imposto do Selo (escritura)1480 €
- Imposto do Selo (crédito)888 €
- Escritura, registo e banco1944 €
- Obras28 115 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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