Moradia em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça)
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Moradia T4 com 148 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 365 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 346 742 €, 5,2% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,2%. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T4 de 148 m², com 2 casas de banho, classe energética G. Localização: freguesia: Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · concelho: Setúbal · distrito: Setúbal. Imóvel totalmente remodelado, com dois pisos, lugar de estacionamento e arrecadação, num bairro central e tranquilo, com acesso conveniente a transportes, escolas, comércio e às praias de Setúbal.
Resumo financeiro
O preço pedido de 365 900 € está acima do valor justo de 347 000 €; o imóvel está sobreavaliado: a diferença é de 18 900 € (5,2%) de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 336 729 €peso 65%91 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 366 049 €peso 35%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 346 742 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 403 658 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações, com 91 vendas registadas na freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. O valor justo resulta da combinação ponderada dos modelos: 65% do Modelo de transações e 35% do Modelo de anúncios ajustado. Não foi aplicado nenhum ajuste conservador relativo à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. O valor justo é 347 000 € e o preço pedido é 365 900 €; o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo. O valor justo é 18 900 € (5,2%) inferior ao preço pedido — 5,2% de desvalorização face ao preço pedido. Confiança: elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 404 000 €; o preço pedido de 365 900 € está 38 100 € abaixo deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,2% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoAdequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 5,2%, acima do meio do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
A moradia T4, com 148 m², em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) está anunciada por 365 900 €, acima do valor justo de 347 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 18 900 € (5,2%) inferior ao preço pedido — 5,2% de desvalorização face ao preço pedido, com confiança elevada na avaliação. O rendimento de arrendamento é sustentado por uma rentabilidade bruta estimada de 5,2%, acima do meio do intervalo nacional, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. O estado, com uma pontuação de 77/100, é um aspeto positivo, enquanto a pontuação do bairro, de 50/100, recomenda uma avaliação ponderada da localização.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, o que oferece garantias limitadas quanto à estabilidade económica e dos inquilinos. Risco de qualidade dos dados A verificação da qualidade dos dados está bloqueada porque a área do lote foi usada como área construída e a área indicada no anúncio corresponde a uma divisão, não ao imóvel.
Qualidade dos dados
Constatações: 1
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 405 560 €
- Capital próprio necessário
- 112 840 €
- Prestação mensal
- 1282 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -789 €
- Preço365 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 572 €
- Imposto do Selo (escritura)2927 €
- Imposto do Selo (crédito)1756 €
- Escritura, registo e banco2378 €
- Obras16 026 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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