Apartamento T5, 125 m² em Arroios, Lisboa
Apartamento T5 com 125 m² em Arroios, Lisboa, à venda por 520 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 427 557 €, 17,8% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,6%. A análise de 6 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: alcatifa, soalho de madeira e pavimento cerâmico. Nas imediações: paragem de autocarro (Rua Passos Manuel) a 50 m, supermercado (Continente Bom Dia) a 30 m e escola (Externato Infantil e Primário Passos Manuel) a 60 m. Num raio de 1,5 km há 2083 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T5 de 125 m², com 3 casas de banho, no 3.º andar, classe energética D. Localização: rua de Arroios, 23 · freguesia: Arroios · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. O imóvel conserva parquet decorativo em espinha no corredor, mas apresenta danos causados por humidade na casa de banho e necessita de obras moderadas.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 520 000 € está 92 000 € acima do valor justo de 428 000 € — 17,8% de desvalorização face ao preço pedido; a confiança é elevada.
Avaliação
- Modelo de transações
- 493 633 €peso 56%93 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 541 550 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −62 250 €−12,1%a partir de 514 817 €
- Margens de prudência
- −25 010 €−5,5%a partir de 452 567 €
- Valor justo
- 427 557 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 461 625 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em Arroios: 93 transações nos quatro trimestres até ao terceiro trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados, atribuindo-se uma ponderação de 55% ao Modelo de transações e de 45% ao Modelo de anúncios ajustado. São deduzidos os custos estimados das obras, pelo que o valor justo fica 5,5% abaixo da estimativa central. O valor justo é 428 000 €; o preço pedido é 520 000 €, e o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 92 000 € (17,8%) inferior ao preço pedido — 17,8% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 462 000 €; o preço pedido de 520 000 € está 58 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,6% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 48/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 920 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Nota regulatória (alojamento local): Nota regulatória: nesta freguesia não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local e as licenças caducam com a venda. Planeie arrendamento de longa duração
O apartamento T5, com 125 m², em Arroios está anunciado por 520 000 €, acima do valor justo de 430 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 90 000 € (17,3%) inferior ao preço pedido — 17,3% de desvalorização face ao preço pedido, com confiança elevada nesta avaliação. O potencial de valorização através de obras é sustentado pelo estado, avaliado em 49/100, e por uma margem de entrada, embora os custos indicativos de obras cosméticas sejam de cerca de 920 €/m², excluindo projeto e licenciamento. A rentabilidade bruta é de 4,6% e a pontuação do bairro é de 50/100. Como não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local na freguesia e as licenças existentes caducam com a venda, o investimento deverá assentar no arrendamento de longa duração.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco moderado de estabilidade As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas de 50/100, indicando estabilidade moderada e potencial incerteza para um investimento.
Qualidade dos dados
Nota CConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 630 087 €
- Capital próprio necessário
- 214 087 €
- Prestação mensal
- 1767 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -758 €
- Preço520 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões28 900 €
- Imposto do Selo (escritura)4160 €
- Imposto do Selo (crédito)2496 €
- Escritura, registo e banco2748 €
- Obras71 783 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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