Moradia em Santa Maria Maior
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Moradia T5 com 521 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 3 870 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 699 130 €, 45% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T5 com 5 casas de banho de 521 m², certificado energético B. Localizado freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características notáveis: Esta propriedade histórica exibe um luxuoso terraço de 110 m² com vistas deslumbrantes, enquanto está situada no renomado Palácio do Contador-Mor, projetado por arquitetos de renome.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €3,870,000 ultrapassa o valor justo de €699,130 em €3,170,870 (81.9%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada, tornando-a uma oportunidade pouco atraente para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €699,130 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €3,870,000 situa-se €3,170,870 (81.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €3,870,000 face à base da zona de Santa Maria Maior, Lisbon, Lisbon de €2,685,234 (€5,154/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 84/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 84). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 83/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Santa Maria Maior, Lisbon, Lisbon
Base da zona €2,685,234 + condição +€65,125 + localização +€73,930 = valor justo estimado de €699,130 (€1,342/m²), uma diferença de €3,170,870 (81.9%) face ao preço pedido de €3,870,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Maria Maior · 99f141 | Imóvel em análise | €3,870,000 | €7,428 | — | 80 | 83 |
| Estrela · 6d5482 | Ativo | €5,500,000 | €13,126 | 76.7% | 82 | 79 |
| largo de Santos, 24 | Ativo | €4,950,000 | €10,832 | 45.8% | 82 | 81 |
| Santa Maria Maior · 82c739 | Ativo | €380,000 | €1,681 | 77.4% | 76 | 80 |
| travessa Escola Araújo | Ativo | €3,500,000 | €7,991 | 7.6% | 78 | 90 |
| Mediana | €4,225,000 | €9,412 | 26.7% | 80 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A estratégia de arrendamento de longo prazo não é ideal devido ao rendimento bruto da propriedade de apenas 1,7%, que subdesempenha em termos de rendimento de arrendamento. Além disso, com a propriedade a ser sobrevalorizada a €3,870,000 e um valor justo de €699,130, este investimento carece de potencial para um fluxo de caixa lucrativo. Compra e manutenção Investir numa estratégia de compra e manutenção para esta propriedade não é aconselhável, uma vez que a enorme diferença de 81,9% em relação ao seu valor justo sugere um potencial de valorização limitado. Além disso, embora a área seja atrativa para expatriados e turistas, o alto custo de aquisição diminui a viabilidade do investimento a longo prazo. Arrendamento de férias a curto prazo A estratégia de arrendamento de férias a curto prazo enfrenta desafios devido ao preço de listagem da propriedade de €3,870,000, que está muito acima do valor justo de €699,130, tornando-a um investimento arriscado. Embora haja uma forte demanda de arrendamento graças à localização, o preço excessivo reduz o retorno geral neste segmento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco significativo de maior rotatividade, o que pode levar a taxas de desocupação mais elevadas e possível perda de rendimento de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 4 220 574 €
- Capital próprio necessário
- 1 124 574 €
- Prestação mensal
- 13 053 €
- Rentabilidade bruta
- 1,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -12 876 €
- Preço3 870 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões290 250 €
- Imposto do Selo (escritura)30 960 €
- Imposto do Selo (crédito)18 576 €
- Escritura, registo e banco10 788 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 81.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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