Moradia T4, 457 m² em Estrela, Lisbon
Moradia T4 com 457 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 4 950 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 2 079 950 €, 36,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 6 casas de banho de 457 m², certificado energético B. Localizado em largo de Santos, 24, freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade inclui uma sala multifuncional no piso da cave com acesso direto ao jardim, e um terraço virado a sul no terceiro andar, ideal para desfrutar do sol e das vistas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €4,950,000 está significativamente acima do seu valor justo de €2,079,950, representando uma sobrevalorização de €2,870,050 (58.0%). Isto coloca a propriedade numa posição menos atraente para potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €2,079,950 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €4,950,000 situa-se €2,870,050 (58.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €4,950,000 face à base da zona de largo de Santos, 24 de €2,685,789 (€5,877/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 82 · Materiais 88 · Dimensões das divisões 84). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
largo de Santos, 24
Base da zona €2,685,789 + condição +€57,125 + localização +€223,159 = valor justo estimado de €2,079,950 (€4,551/m²), uma diferença de €2,870,050 (58.0%) face ao preço pedido de €4,950,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| largo de Santos, 24 | Imóvel em análise | €4,950,000 | €10,832 | — | 82 | 81 |
| Santa Maria Maior · 99f141 | Ativo | €3,870,000 | €7,428 | 31.4% | 80 | 83 |
| Estrela · 6d5482 | Ativo | €5,500,000 | €13,126 | 21.2% | 82 | 79 |
| rua de Santo António dos Capuchos, 2 | Ativo | €1,600,000 | €7,273 | 32.9% | 83 | 87 |
| travessa Escola Araújo | Ativo | €3,500,000 | €7,991 | 26.2% | 78 | 90 |
| Mediana | €3,685,000 | €7,710 | 28.8% | 81 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 58,0% em comparação com o seu valor justo de €2,079,950, tornando-a um investimento desafiante para arrendamento a longo prazo devido ao seu baixo rendimento bruto de 2,9%. Embora as classificações de condição e vizinhança sejam razoáveis, o elevado preço de entrada pode limitar o potencial para um fluxo de caixa constante. Arrendamento de férias a curto prazo Com um gap substancial em relação ao valor justo e um rendimento bruto de apenas 2,9%, esta propriedade está sobrevalorizada para uma estratégia de arrendamento de férias a curto prazo. O elevado custo inicial, apesar da forte avaliação da vizinhança, cria um risco significativo sem retornos assegurados. Comprar e manter Como o valor da propriedade está 58,0% acima do valor justo, isso representa um risco significativo para uma abordagem de investimento comprar e manter. O rendimento modesto e o elevado preço podem não justificar o investimento a longo prazo, levando potencialmente a uma pressão financeira.
Riscos
Risco de recessão económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 90/100, existe um risco potencial de recessões económicas súbitas que podem afetar a procura de inquilinos, especialmente considerando a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 80/100, que indica alguma vulnerabilidade a mudanças.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 5 397 990 €
- Capital próprio necessário
- 1 437 990 €
- Prestação mensal
- 16 632 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -13 530 €
- Preço4 950 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões371 250 €
- Imposto do Selo (escritura)39 600 €
- Imposto do Selo (crédito)23 760 €
- Escritura, registo e banco13 380 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 58.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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