Apartamento em Moscavide e Portela
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Apartamento T4 com 160 m² em Moscavide e Portela, Loures, à venda por 560 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 292 813 €, 32,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 3 casas de banho de 160 m², no 9º andar, construído em 1977, certificado energético D. Localizado em rua Júlio Dinis, 3, freguesia de Moscavide e Portela, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui vistas espectaculares sobre o rio e excelente exposição solar, aumentando a sua atratividade como uma residência familiar ideal numa zona muito procurada de Loures.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €560,000 está significativamente acima do valor justo de €292,813, indicando uma sobrevalorização de €267,187 (47.7%). Esta propriedade não representa uma oportunidade de investimento viável com base no seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €292,813 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €560,000 situa-se €267,187 (47.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €560,000 face à base da zona de rua Júlio Dinis, 3 de €539,840 (€3,374/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 38/100 (Condição 40 · Materiais 35 · Dimensões das divisões 44). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Júlio Dinis, 3
Base da zona €539,840 + condição -€91,750 + localização +€41,203 = valor justo estimado de €292,813 (€1,830/m²), uma diferença de €267,187 (47.7%) face ao preço pedido de €560,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Júlio Dinis, 3 | Imóvel em análise | €560,000 | €3,500 | — | 40 | 80 |
| praça Cidade do Luso | Ativo | €550,000 | €3,481 | 0.5% | 54 | 75 |
| avenida Cidade de Luanda, 482 | Ativo | €420,000 | €3,590 | 2.6% | 54 | 78 |
| Marvila · cfe199 | Ativo | €255,000 | €3,806 | 8.7% | 45 | 78 |
| rua Paulo Dias de Novais | Ativo | €480,000 | €5,581 | 59.5% | 53 | 78 |
| Mediana | €450,000 | €3,698 | 5.7% | 54 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Moscavide e Portela, atualmente listada por €560,000, está sobrevalorizada em 47.7% em relação ao seu valor justo de €292,813. Um rendimento bruto de apenas 3.5% sugere ainda que este investimento carece do retorno necessário tendo em conta o preço elevado. Arrendamento familiar Apesar da proximidade a Lisboa, a listagem de €560,000 é inacessível em relação ao valor justo de €292,813, tornando-a uma má candidata para arrendamentos familiares. A baixa pontuação de condição de 38/100 indica que investimentos adicionais poderão ser necessários para atrair inquilinos familiares estáveis, complicando ainda mais esta estratégia. Comprar e manter Investir nesta propriedade a €560,000, significativamente acima do seu valor justo de €292,813, representa um risco para a valorização a longo prazo. Com um rendimento bruto de 3.5% e uma pontuação de condição atual de apenas 38/100, potenciais investidores para comprar e manter poderão encontrar melhores oportunidades noutros locais.
Riscos
Risco de recessão económica Uma ligeira diminuição na pontuação de estabilidade económica para abaixo de 80 poderia afetar negativamente a retenção de inquilinos, tornando difícil manter as taxas de ocupação a longo prazo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 720 394 €
- Capital próprio necessário
- 272 394 €
- Prestação mensal
- 1889 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1213 €
- Preço560 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões32 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4480 €
- Imposto do Selo (crédito)2688 €
- Escritura, registo e banco2844 €
- Obras118 282 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 🔧Condição do imóvel (38/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 47.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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