Apartamento em São Domingos de Benfica
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Apartamento T2 com 71 m² em São Domingos de Benfica, Lisbon, à venda por 456 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 300 392 €, 25,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 71 m², construído em 1977, certificado energético E. Localizado em rua Cidade de Rabat, 30, freguesia de São Domingos de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento inclui estacionamento dedicado, uma raridade em Lisboa urbana, e possui abundante luz natural através de grandes janelas que realçam o brilho geral do espaço de estar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €456,000 ultrapassa significativamente o valor justo de €300,392 em €155,608 (34.1%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Um investimento a este preço pode não oferecer os retornos financeiros desejados.
Avaliação
Valor justo estimado em €300,392 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €456,000 situa-se €155,608 (34.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €456,000 face à base da zona de rua Cidade de Rabat, 30 de €376,726 (€5,306/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 64/100 (Condição 65 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 60). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Cidade de Rabat, 30
Base da zona €376,726 + condição -€12,758 + localização +€33,552 = valor justo estimado de €300,392 (€4,231/m²), uma diferença de €155,608 (34.1%) face ao preço pedido de €456,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Cidade de Rabat, 30 | Imóvel em análise | €456,000 | €6,423 | — | 65 | 80 |
| São Domingos de Benfica · ba3a70 | Ativo | €249,000 | €3,320 | 48.3% | — | 80 |
| Alvalade · 735474 | Ativo | €375,000 | €5,769 | 10.2% | 72 | 78 |
| Encosta do Sol · dee5a4 | Ativo | €350,000 | €4,795 | 25.3% | — | 75 |
| avenida Gomes Pereira | Ativo | €379,000 | €5,192 | 19.2% | — | 83 |
| Mediana | €362,500 | €4,994 | 22.3% | 72 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em São Domingos de Benfica está sobrevalorizado a €456,000, que está 34.1% acima do seu valor justo de €300,392. Com um rendimento bruto de apenas 3.1%, o retorno potencial não justifica o investimento a este preço. Compra e manutenção Investir nesta propriedade com uma estratégia de compra e manutenção seria desaconselhável, dada a sua significativa discrepância de preço e avaliação de valor justo. A pontuação de condição atual de 64/100 diminui ainda mais o seu apelo num mercado caracterizado por expectativas mais altas dos inquilinos. Arrendamento para famílias Embora a vizinhança tenha uma pontuação de 80/100, indicando uma localização desejável, o preço de lista de €456,000 coloca esta propriedade numa faixa de preço sobrevalorizada para famílias que procuram valor. Este preço elevado, juntamente com o rendimento moderado, torna a estratégia de investimento menos atrativa para arrendamentos familiares. Não ideal para Arrendamento de curta duração não é adequado para esta propriedade devido ao seu alto preço de lista e rendimento inferior, que não cumpririam as expectativas de retornos num mercado competitivo de arrendamento de férias.
Riscos
Risco de mudança de inquilinos Um índice de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um risco moderado de mudança de inquilinos, o que pode levar a vagas potenciais e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 511 756 €
- Capital próprio necessário
- 146 956 €
- Prestação mensal
- 1538 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -988 €
- Preço456 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 780 €
- Imposto do Selo (escritura)3648 €
- Imposto do Selo (crédito)2189 €
- Escritura, registo e banco2594 €
- Obras23 544 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 34.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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