Apartamento em Santa Maria Maior
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Apartamento T0 com 116 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 1 150 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 155 660 €, 46,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T0 com 0 casas de banho de 116 m², construído em 2022, certificado energético A. Localizado freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Oportunidade de Investimento: Esta propriedade faz parte de um desenvolvimento de luxo que oferece acesso exclusivo a um bar no rooftop com vistas deslumbrantes de 360 graus sobre o centro histórico de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,150,000 está significativamente acima do valor justo de €155,660, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €994,340 (86,5%).
Avaliação
Valor justo estimado em €155,660 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,150,000 situa-se €994,340 (86.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,150,000 face à base da zona de Santa Maria Maior, Lisbon, Lisbon de €597,864 (€5,154/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 86/100 (Condição 88 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 83). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 83/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Santa Maria Maior, Lisbon, Lisbon
Base da zona €597,864 + condição +€14,500 + localização +€16,460 = valor justo estimado de €155,660 (€1,342/m²), uma diferença de €994,340 (86.5%) face ao preço pedido de €1,150,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Maria Maior · 023a1e | Imóvel em análise | €1,150,000 | €9,914 | — | 88 | 83 |
| Santa Maria Maior · e40a91 | Ativo | €950,000 | €12,179 | 22.9% | 90 | 83 |
| rua do Crucifixo | Ativo | €435,000 | €9,255 | 6.6% | 75 | 84 |
| rua Leite de Vasconcelos, 3 | Ativo | €510,000 | €10,408 | 5.0% | 85 | 84 |
| rua Diogo do Couto, 3 | Ativo | €610,000 | €12,449 | 25.6% | 85 | 83 |
| Mediana | €560,000 | €11,294 | 13.9% | 85 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, apesar de estar localizada numa área de alta procura no centro de Lisboa, está sobrevalorizada em 86,5% em comparação ao seu valor justo de €155,660, resultado num baixo rendimento bruto de 1,9%. A combinação do seu preço e desse rendimento torna-a uma opção desfavorável para investimento em arrendamento a longo prazo. Compra e retenção Com um preço de listagem de €1,150,000, a propriedade está significativamente sobrevalorizada e não está alinhada com o seu valor justo, criando uma disparidade prejudicial para estratégias de compra e retenção. O baixo rendimento e a discrepância em relação ao valor justo indicam que manter este investimento provavelmente resultaria em retornos dececionantes. Mercado de luxo Embora esta propriedade esteja localizada numa área prime com boas avaliações de bairro, o seu preço de €1,150,000 representa um gap de 86,5% em relação ao valor justo, sugerindo que está sobrevalorizada para o mercado de luxo. As expectativas de apreciação num segmento de luxo provavelmente não seriam atendidas dado a significativa sobrevalorização aqui presente.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 60/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e redução da renda de aluguer ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 237 980 €
- Capital próprio necessário
- 317 980 €
- Prestação mensal
- 3879 €
- Rentabilidade bruta
- 1,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3381 €
- Preço1 150 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões69 000 €
- Imposto do Selo (escritura)9200 €
- Imposto do Selo (crédito)5520 €
- Escritura, registo e banco4260 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 86.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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