Apartamento em Moreira
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Apartamento T2 com 105 m² em Moreira, Maia, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 102 728 €, 37,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 105 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Moreira, concelho de Maia, distrito de Porto. Este apartamento possui uma ampla sala de 20m² perfeita para convívios e inclui um conveniente lugar de estacionamento e arrecadação para maior praticidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €260,000 ultrapassa o valor justo em €157,272, posicionando-o como sobrevalorizada em 60,5%. Dado que o valor justo é de €102,728, potenciais compradores devem considerar outras opções que ofereçam melhor valor para investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €102,728 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €260,000 situa-se €157,272 (60.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €260,000 face à base da zona de Moreira, Maia, Porto de €271,530 (€2,586/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 68/100 (Condição 70 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 69/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Moreira, Maia, Porto
Base da zona €271,530 + condição -€11,156 + localização +€8,044 = valor justo estimado de €102,728 (€978/m²), uma diferença de €157,272 (60.5%) face ao preço pedido de €260,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Moreira · 023a97 | Imóvel em análise | €260,000 | €2,476 | — | 70 | 69 |
| Moreira · cfdfad | Ativo | €228,000 | €5,182 | 109.3% | 65 | 71 |
| alameda de Augusto Moreira Dias, 57 | Ativo | €215,000 | €3,209 | 29.6% | 72 | 73 |
| rua Nova dos Altos | Ativo | €279,000 | €2,536 | 2.4% | 72 | 74 |
| Castêlo da Maia · e40aa7 | Ativo | €145,000 | €1,526 | 38.4% | 70 | 65 |
| Mediana | €221,500 | €2,873 | 16.0% | 71 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 2 quartos em Maia, listado a €260,000, representa uma significativa sobrevalorização, com um valor justo de apenas €102,728, indicando uma diferença de 60.5%. Com um rendimento bruto de apenas 4.3%, a propriedade carece do potencial de retorno convincente característico dos arrendamentos de longo prazo dignos de investimento. Compra e manutenção Investir neste apartamento ao preço atual parece imprudente, especialmente dada a avaliação do seu valor justo de €102,728 e a sobrevalorização de 60.5%. A avaliação média da condição de 68/100 complica ainda mais a estratégia de manutenção, sugerindo um potencial de valorização limitado num mercado lento. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja situada numa área suburbana da Grande Porto com algumas comodidades, o seu preço de €260,000 está bem acima do valor justo, avaliado em €102,728. Com um rendimento bruto de apenas 4.3% e uma classificação do bairro de 69/100, este investimento pode não atender às expectativas das famílias que buscam um arrendamento razoável. Não ideal para: mercado de luxo, arrendamento de curta duração, habitação de estudantes
Riscos
Risco de Sensibilidade Económica A propriedade pode enfrentar desafios, uma vez que tanto a pontuação de estabilidade económica (70/100) quanto a pontuação de estabilidade dos inquilinos (65/100) indicam vulnerabilidades potenciais na previsibilidade de rendimentos e retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 300 967 €
- Capital próprio necessário
- 92 967 €
- Prestação mensal
- 877 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -400 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras26 709 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 60.5% acima do valor justo.
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