Apartamento T2, 70 m² em Ajuda, Lisbon
Apartamento T2 com 70 m² em Ajuda, Lisbon, à venda por 399 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 290 101 €, 21,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 70 m², construído em 1965, certificado energético E. Localizado freguesia de Ajuda, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento dispõe de dois varandins com vistas deslumbrantes sobre o Rio Tejo e Cristo Rei, proporcionando abundante luz natural e um espaço exterior único para relaxar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €399,900 está significativamente acima do valor justo de €290,101, resultando em um excesso de €109,799 (27.5%). Esta propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €290,101 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €399,900 situa-se €109,799 (27.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €399,900 face à base da zona de Ajuda, Lisbon, Lisbon de €377,510 (€5,393/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 63/100 (Condição 65 · Materiais 60 · Dimensões das divisões 65). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Ajuda, Lisbon, Lisbon
Base da zona €377,510 + condição -€13,125 + localização +€27,566 = valor justo estimado de €290,101 (€4,144/m²), uma diferença de €109,799 (27.5%) face ao preço pedido de €399,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ajuda · 023c59 | Imóvel em análise | €399,900 | €5,713 | — | 65 | 75 |
| rua da Qt. ª do Jacinto, 2 | Ativo | €295,000 | €5,900 | 3.3% | 60 | 84 |
| rua Dom João de Castro, 29-3D | Ativo | €417,000 | €6,132 | 7.3% | 72 | 81 |
| rua Tomás da Anunciação, 70 | Ativo | €450,000 | €10,465 | 83.2% | 68 | 83 |
| rua da Bica do Marquês, 15 | Ativo | €295,000 | €5,086 | 11.0% | — | 73 |
| Mediana | €356,000 | €6,016 | 5.3% | 68 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Ajuda está atualmente listado por €399,900, o que representa um grande aumento de 27,5% acima do seu valor justo de €290,101. Dado o rendimento bruto de 3,5% e a classificação de condição relativamente moderada de 63/100, esta propriedade provavelmente não gerará retornos atrativos em arrendamentos a longo prazo. Investimento de compra e manutenção Como investimento de compra e manutenção, o preço deste apartamento ultrapassa em muito o seu valor justo, indicando que está sobrevalorizada a €399,900. A combinação de um rendimento fraco de 3,5% e uma classificação de condição de 63/100 sugere que a retenção desta propriedade a longo prazo poderá levar a uma apreciação de capital subótima. Arrendamento familiar O preço de €399,900 para este apartamento de 2 quartos é excessivo em comparação com o seu valor justo, o que leva a um desvio de 27,5% que indica estar sobrevalorizado. Embora o bairro tenha uma pontuação razoável de 75/100, o preço elevado de entrada provavelmente dificultará a obtenção de taxas de ocupação eficazes para arrendamentos familiares, tornando-se uma opção menos favorável para os potenciais proprietários.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma alta rotatividade de inquilinos pode ser antecipada dada a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 450 550 €
- Capital próprio necessário
- 130 630 €
- Prestação mensal
- 1359 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -796 €
- Preço399 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 292 €
- Imposto do Selo (escritura)3199 €
- Imposto do Selo (crédito)1920 €
- Escritura, registo e banco2460 €
- Obras23 780 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 27.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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