Apartamento em Fânzeres e São Pedro da Cova
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Apartamento T3 com 120 m² em Fânzeres e São Pedro da Cova, Gondomar, à venda por 259 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 184 869 €, 22,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 120 m², certificado energético E. Localizado em rua dos Malmequeres, 349, freguesia de Fânzeres e São Pedro da Cova, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma área de lavandaria independente na cozinha e uma varanda com um potencial significativo de expansão, aumentando tanto a usabilidade como o espaço de lazer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €259,900 está significativamente acima do valor justo de €184,869, representando uma sobrevalorização de €75,031 ou 28,9%. Esta desajustamento sugere potenciais desafios para a valorização futura.
Avaliação
Valor justo estimado em €184,869 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €259,900 situa-se €75,031 (28.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €259,900 face à base da zona de rua dos Malmequeres, 349 de €286,440 (€2,387/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 67/100 (Condição 70 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 78 · Serviços 73 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua dos Malmequeres, 349
Base da zona €286,440 + condição -€15,375 + localização +€18,204 = valor justo estimado de €184,869 (€1,541/m²), uma diferença de €75,031 (28.9%) face ao preço pedido de €259,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Malmequeres, 349 | Imóvel em análise | €259,900 | €2,166 | — | 70 | 75 |
| rua São Tiago, 90 | Ativo | €268,000 | €2,161 | 0.2% | 70 | 70 |
| rua do Padrão | Ativo | €340,000 | €1,988 | 8.2% | 70 | 73 |
| Campo e Sobrado · 6fbaed | Ativo | €279,000 | €2,232 | 3.1% | 70 | 64 |
| Fânzeres e São Pedro da Cova · 0dcd3a | Ativo | €317,500 | €2,160 | 0.3% | 72 | 72 |
| Mediana | €298,250 | €2,161 | 0.2% | 70 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço de lista de €259,900 representa uma discrepância significativa de 28.9% acima do valor justo de €184,869, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Este resultado, aliado a um rendimento bruto de 0%, sugere que o potencial de arrendamento de longo prazo é limitado e pode não proporcionar retornos suficientes para os investidores. Arrendamento familiar Com um valor justo de €184,869, o preço listado de €259,900 ilustra que esta propriedade está sobrevalorizada, tornando-a menos atraente para fins de arrendamento familiar. A classificação média de condição de 67/100 indica ainda a necessidade de investimento em manutenção, o que pode diminuir o apelo do arrendamento familiar. Compra e manutenção Com um preço listado de €259,900 e um valor justo de €184,869, a propriedade está atualmente sobrevalorizada, o que pode impactar a valorização a longo prazo e a rentabilidade do investidor numa estratégia de compra e manutenção. A ausência de rendimento de arrendamento confirma ainda as preocupações sobre a capacidade do investimento de gerar rendimento ao longo do tempo.
Riscos
Risco de volatilidade económica As pontuações combinadas de estabilidade económica e de inquilinos de 75/100 indicam um nível moderado de risco que pode levar a flutuações nos preços de renda ou na rotatividade de inquilinos, impactando o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 307 537 €
- Capital próprio necessário
- 99 617 €
- Prestação mensal
- 877 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1126 €
- Preço259 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8799 €
- Imposto do Selo (escritura)2079 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras33 388 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 28.9% acima do valor justo.
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